Frais d'acquisition immobilière au Maroc : le détail, avec les sources

Ce que vous payez en plus du prix affiché

Au Maroc, le prix négocié avec le vendeur n'est pas ce qui sort de votre compte. Trois postes s'ajoutent systématiquement : les droits d'enregistrement, qui vont au Trésor, les droits de conservation foncière, qui paient l'inscription de la vente sur le titre, et les honoraires du notaire, qui rémunèrent l'acte lui même. Un quatrième poste apparaît si une agence est intervenue.

Pour un logement déjà construit, les droits d'enregistrement s'élèvent à 4 % du prix. Si vous achetez un terrain nu, ou un bien acquis pour être démoli et reconstruit, le taux passe à 5 %. La distinction compte à Marrakech, où beaucoup de riads sont vendus en état de ruine et rénovés ensuite.

Les droits de conservation foncière sont ceux que les pages en ligne rapportent le plus mal. Le tarif officiel, fixé par décret, prévoit un droit proportionnel de 1,5 % du prix pour l'inscription d'une cession sur un titre foncier, auquel s'ajoutent 100 MAD de droit fixe par propriété, avec un minimum de perception de 500 MAD.

Le taux de 1 % que vous lirez souvent ailleurs n'est pas faux, il concerne autre chose : c'est le tarif de la réquisition d'immatriculation, l'opération qui crée un titre foncier pour un bien qui n'en avait pas. Sur l'achat d'un riad déjà titré, ce n'est pas ce taux qui s'applique. Nous avons lu les deux chapitres du tarif pour en avoir le coeur net.

La surtaxe de juillet 2026 sur les paiements non tracés

C'est le changement le plus important de l'année et il est passé largement inaperçu. La loi de finances 2026 a ajouté un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 %, applicable aux actes établis à compter du 1er juillet 2026, sur les ventes de biens immeubles dont le prix dépasse 300.000 MAD.

Il ne se déclenche pas automatiquement. Deux situations l'activent : soit l'acte ne mentionne pas les modalités et les références du règlement utilisé, soit le prix n'a pas été payé par l'un des moyens de règlement prévus par le code. Autrement dit, ce n'est pas une taxe sur les transactions chères, c'est une taxe sur les transactions opaques.

Le texte prévoit un point que nous n'avons vu correctement rapporté nulle part ailleurs : lorsque le prix est réglé pour partie en espèces et pour partie par un moyen tracé, le droit supplémentaire ne s'applique que sur la partie payée en espèces. Sur un achat où le vendeur demande une part en liquide, cette précision change la facture de façon significative.

Conséquence pratique : exigez que l'acte détaille chaque virement, chaque chèque et chaque référence bancaire. Ce n'est pas une formalité de confort, c'est ce qui vous évite la surtaxe.

Le notaire, et pourquoi nous ne chiffrons pas ses honoraires

Un barème dégressif circule sur beaucoup de sites marocains, toujours rattaché au même décret. Nous n'avons pas pu lire ce texte officiel, et nous ne reprenons pas un chiffre qui n'existe que par répétition entre pages qui se recopient. Vous ne trouverez donc pas de pourcentage d'honoraires ici.

Ce que nous pouvons dire sans risque : le notaire vous doit un devis écrit avant la signature, et il est légalement tenu de ne pas conserver vos fonds. Les sommes transitent par un compte dédié, hors de son patrimoine. Demandez le devis, comparez, et méfiez vous d'un intermédiaire qui propose de recevoir l'argent lui même.

Le montant total des frais, tous postes confondus, dépend donc d'une variable que seul votre notaire peut vous donner. C'est frustrant, mais c'est la réalité, et une page qui vous annonce un total au dirham près sans connaître votre dossier vous vend de la confiance, pas de l'information.

Après l'achat : ce qui continue de courir

L'acquisition n'est pas la fin des obligations fiscales. Si vous êtes non résident et que vous avez financé l'achat depuis l'étranger, une déclaration doit être déposée auprès de l'Office des Changes dans un délai de 6 mois. Ce n'est pas une formalité anodine : c'est elle qui préserve votre droit de retransférer plus tard le produit de la revente.

Si vous mettez le bien en location, la loi de finances 2026 a introduit une retenue à la source de 5 % sur les loyers versés par une société à une personne physique, applicable depuis le 1er juillet 2026. Le régime des loyers perçus de particuliers relève de l'impôt sur le revenu, avec des modalités que nous n'avons pas pu établir en source officielle et que nous préférons ne pas résumer approximativement.

Ce que nous n'avons pas pu vérifier

Barème des honoraires de notaire : Un barème dégressif circule sur de nombreux sites, toujours rattaché au même décret, mais nous n'avons pas pu lire ce texte officiel. Nous ne le chiffrons donc pas. Demandez son devis au notaire avant de signer, il est tenu de vous le donner.

Frais d'agence immobilière : Aucun texte ne les encadre et nous n'avons trouvé aucune source chiffrée fiable. C'est un point de négociation, pas un tarif. Faites-le écrire dans le mandat.

Rapatriement des loyers vers l'étranger : Les pages de l'Office des Changes que nous avons lues détaillent le transfert du produit de la vente, pas le régime des loyers perçus année après année. Nous ne comblons pas ce trou. Posez la question à votre banque et à l'Office des Changes.

Les postes, d'un coup d'oeil

Ce tableau ne remplace pas le devis du notaire. Il vous dit ce qui est établi, ce qui est incertain, et pourquoi.

Le total réel dépend du devis de votre notaire et de la façon dont vous réglez le prix.

Éviter la surtaxe de 2 % en quatre points

1. 1

   Payez par un moyen tracé

   Virement ou chèque, jamais un versement dont vous ne pourrez pas produire la référence.

2. 2

   Faites détailler l'acte

   Le notaire doit y inscrire les modalités et les références de chaque règlement. C'est ce que le texte exige explicitement.

3. 3

   Isolez toute part en espèces

   Si une partie du prix est réglée en liquide, faites la mentionner à part : la surtaxe ne portera que sur cette part.

4. 4

   Gardez les justificatifs bancaires

   Ils vous serviront aussi pour la déclaration à l'Office des Changes et, plus tard, pour retransférer le produit de la revente.

Questions fréquentes

Sources et date de vérification

• Art. 133 du CGI, repris par Deloitte Avocats et Medias24 (4 %, sources indépendantes convergentes, vérifié le 2026-07-25)
• Art. 133 du CGI (5 %, sources indépendantes convergentes, vérifié le 2026-07-25)
• Bulletin Officiel n° 7465 bis (16-12-2025), art. 133-III du CGI (2 %, texte officiel lu directement, vérifié le 2026-07-25)
• Bulletin Officiel n° 7465 bis (16-12-2025), art. 133-III du CGI (300.000 MAD, texte officiel lu directement, vérifié le 2026-07-25)
• Décret n° 2-16-375, tarif des droits de la conservation foncière (ANCFCC) (1,5 %, texte officiel lu directement, vérifié le 2026-07-25)
• Décret n° 2-16-375, tarif des droits de la conservation foncière (ANCFCC) (100 MAD, texte officiel lu directement, vérifié le 2026-07-25)
• Décret n° 2-16-375, tarif des droits de la conservation foncière (ANCFCC) (500 MAD, texte officiel lu directement, vérifié le 2026-07-25)
• Décret n° 2-16-375, tarif des droits de la conservation foncière (ANCFCC) (1 %, texte officiel lu directement, vérifié le 2026-07-25)
• Office des Changes, formes d’investissement, art. 766 (6, texte officiel lu directement, vérifié le 2026-07-25)
• Loi de finances 2026, analyse Deloitte Avocats (5 %, sources indépendantes convergentes, vérifié le 2026-07-25)