Acheter un bien au Maroc en étant étranger : ce que la loi permet, et ce qu'elle encadre

Résidentiel : la règle la plus simple du droit marocain

Pour un appartement, une maison ou un riad, la presse économique marocaine rapporte de façon constante qu'un étranger non résident peut acheter sans autorisation préalable et sans obligation de résidence. C'est une source secondaire, pas un texte de loi que nous avons lu directement, et nous préférons le dire plutôt que de vous présenter cela comme un article de code précis.

Concrètement, cela veut dire qu'un acheteur venant de France, du Royaume-Uni ou des États-Unis suit le même circuit qu'un acheteur marocain pour un bien construit à usage d'habitation : négociation, compromis, acte authentique devant notaire, inscription au titre foncier. Aucune autorisation préalable d'un ministère, d'une wilaya ou d'une préfecture n'intervient à ce stade.

La nuance qui compte : ce régime concerne le bien résidentiel. Dès que le dossier touche un terrain à vocation agricole ou rurale, on change complètement de catégorie juridique, et c'est là que la plupart des acheteurs étrangers se font piéger sans le savoir.

Terrain agricole : l'interdiction de 1973 et l'autorisation qui la lève

La vente de terrains ruraux à des étrangers est interdite au Maroc depuis 1973. Ce n'est pas une règle datée qui aurait disparu avec le temps : elle reste la base par défaut. Un étranger ne peut pas simplement acheter un terrain agricole comme il achète un appartement.

L'autorisation dite de Vocation Non Agricole, la VNA, permet de lever cette interdiction quand le terrain est destiné à un usage non agricole, hors du périmètre urbain. Elle est obligatoire pour tout achat par un non-national dans ce cas de figure. Sans elle, la transaction n'a pas de base légale solide.

Réserve importante à connaître avant de s'engager : le certificat définitif de VNA n'est délivré qu'après achèvement du projet, pas au moment de l'achat. Entre l'obtention de l'autorisation provisoire et ce certificat définitif, la revente et la location du bien sont interdites. C'est un délai d'immobilisation que beaucoup de vendeurs omettent de mentionner.

La loi 62-19 a introduit des assouplissements pour les projets d'investissement structurés dans ce domaine. Nous n'avons pas lu le texte de cette loi en source primaire et ne détaillons donc pas ses conditions précises ici : si votre projet ressemble à un investissement structuré plutôt qu'à un achat personnel, posez la question à un avocat marocain avant de signer quoi que ce soit.

Financer et structurer : crédit, société, notaire obligatoire

Sur le financement, la source est solide : l'Office des Changes confirme qu'une banque marocaine peut accorder un crédit en dirhams à un non-résident étranger, dans la limite de 80 % du prix du bien. La banque demande en échange une attestation sur l'honneur certifiant que l'acheteur ne possède pas déjà de résidence au Maroc.

Pour structurer l'achat, deux véhicules existent. Une société étrangère peut opérer au Maroc via une succursale immatriculée au registre de commerce marocain. Ou bien on peut constituer une SCI de droit marocain, encadrée depuis 2019 par la loi 31-18 et son décret d'application publié en 2024, à condition que son objet reste exclusivement immobilier. Nous ne donnons pas de capital minimum ici : le chiffre qui circule sur plusieurs sites n'a pas de source que nous ayons pu vérifier.

Quel que soit le montage retenu, l'acte authentique reste obligatoire pour transférer un droit réel immobilier, en vertu de la loi 39-08 sur le Code des droits réels et du dahir du 22 novembre 2011. Depuis la loi 41-24 publiée en 2024, même le compromis de vente et le mandat qui précèdent l'acte final doivent être établis, sous peine de nullité, soit en acte authentique, soit en acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation. Un compromis signé entre particuliers sur un coin de table n'a plus de valeur juridique fiable.

Acheter n'ouvre aucun droit de séjour

C'est un point que beaucoup d'acheteurs confondent : posséder un bien au Maroc ne donne strictement aucun droit de résidence. L'acte de propriété et la carte de séjour sont deux dossiers administratifs qui ne se parlent pas.

Un étranger peut donc rester propriétaire d'un riad à Marrakech et continuer à entrer et sortir du pays comme n'importe quel visiteur, dans la limite de la durée de séjour autorisée par son visa ou son exemption de visa. Au delà de 90 jours de présence continue, une carte de séjour devient nécessaire, avec son propre dossier, ses propres pièces et son propre calendrier, sans lien avec la transaction immobilière.

Enfin, une fois l'achat financé depuis l'étranger, l'obligation qui suit n'est pas de résider, c'est de déclarer. La déclaration de l'acquisition auprès de l'Office des Changes doit être déposée dans un délai de 6 mois. Ce n'est pas elle qui autorise l'achat, mais c'est elle qui préserve, plus tard, le droit de retransférer le produit d'une revente hors du Maroc.

Ce que nous n'avons pas pu vérifier

Frais d'agence immobilière : Aucun texte ne les encadre et nous n'avons trouvé aucune source chiffrée fiable. C'est un point de négociation, pas un tarif. Faites-le écrire dans le mandat.

Les cas de figure, d'un coup d'oeil

Ce tableau ne remplace pas un avis juridique. Il vous dit ce qui est établi et ce qui reste incertain.

Sur un projet structuré (VNA, société), le seul interlocuteur fiable est un avocat marocain qui lira le dossier en entier.

Avant de signer quand on achète depuis l’étranger

1. 1

   Vérifier la nature du bien

   Résidentiel construit ou terrain agricole : la règle applicable n'est pas du tout la même, et la seconde exige une autorisation avant même de négocier.

2. 2

   Séparer le sujet résidence du sujet achat

   Ne pas partir du principe que l'achat facilite une carte de séjour : ce sont deux dossiers distincts, à traiter chacun de son côté.

3. 3

   Préparer l’attestation pour la banque

   Si un crédit local est envisagé, l'attestation de non-propriété d'une résidence au Maroc sera demandée avant toute offre de prêt.

4. 4

   Passer par un acte authentique ou un acte à date certaine

   Depuis la loi 41-24, même le compromis doit suivre cette forme, sous peine de nullité.

5. 5

   Déclarer l'acquisition à l'Office des Changes

   Dans un délai de 6 mois après le financement depuis l'étranger, pour préserver le droit de retransférer plus tard.

Questions fréquentes

Sources et date de vérification

• Office des Changes, foire aux questions (80 %, texte officiel lu directement, vérifié le 2026-07-25)
• Office des Changes, formes d’investissement, art. 766 (6, texte officiel lu directement, vérifié le 2026-07-25)
• Art. 133 du CGI, repris par Deloitte Avocats et Medias24 (4 %, sources indépendantes convergentes, vérifié le 2026-07-25)