شراء عقار في المغرب كأجنبي: ما يسمح به القانون، وما يؤطره

السكني: القاعدة الأبسط في القانون المغربي

بالنسبة لشقة أو منزل أو رياض، تنقل الصحافة الاقتصادية المغربية بشكل ثابت أن الأجنبي غير المقيم يمكنه الشراء دون ترخيص مسبق ودون التزام بالإقامة. هذا مصدر ثانوي، وليس نصا قانونيا اطلعنا عليه مباشرة، ونفضل قول ذلك بدل تقديمه لكم كمادة قانونية دقيقة.

عمليا، يعني هذا أن مشتريا قادما من فرنسا أو المملكة المتحدة أو الولايات المتحدة يتبع نفس المسار الذي يتبعه مشتر مغربي بالنسبة لعقار مبني ذي استعمال سكني: تفاوض، عقد ابتدائي، عقد رسمي أمام موثق، تقييد في الرسم العقاري. لا يتدخل أي ترخيص مسبق من وزارة أو جهة أو عمالة في هذه المرحلة.

الفارق المهم: يخص هذا النظام العقار السكني. بمجرد أن يلامس الملف أرضا ذات وجهة فلاحية أو قروية، تتغير الفئة القانونية كليا، وهنا يقع معظم المشترين الأجانب في الفخ دون أن يدركوا ذلك.

الأرض الفلاحية: منع 1973 والرخصة التي ترفعه

بيع الأراضي القروية للأجانب ممنوع في المغرب منذ 1973. ليست هذه قاعدة قديمة اختفت مع الزمن: تبقى القاعدة الافتراضية. لا يمكن للأجنبي ببساطة شراء أرض فلاحية كما يشتري شقة.

رخصة تسمى تغيير الوجهة إلى غير فلاحية تسمح برفع هذا المنع عندما تكون الأرض موجهة لاستعمال غير فلاحي، خارج المدار الحضري. وهي إلزامية لأي شراء من طرف غير مغربي في هذه الحالة. بدونها، لا تتوفر المعاملة على أساس قانوني متين.

تحفظ مهم يجب معرفته قبل الالتزام: لا تصدر الشهادة النهائية لهذه الرخصة إلا بعد إتمام المشروع، وليس عند الشراء. بين الحصول على الترخيص المؤقت وهذه الشهادة النهائية، يمنع بيع العقار وكراؤه. هذه مدة تجميد يغفل كثير من الباعة ذكرها.

أدخل القانون 62-19 تسهيلات لمشاريع الاستثمار المهيكلة في هذا المجال. لم نطلع على نص هذا القانون كمصدر أولي ولا نفصل بالتالي شروطه الدقيقة هنا: إذا كان مشروعكم أقرب إلى استثمار مهيكل منه إلى شراء شخصي، اطرحوا السؤال على محام مغربي قبل توقيع أي شيء.

التمويل والهيكلة: القرض، الشركة، الموثق الإلزامي

بخصوص التمويل، المصدر متين: يؤكد مكتب الصرف أن بنكا مغربيا يمكنه منح قرض بالدرهم لأجنبي غير مقيم، في حدود 80 % من ثمن العقار. ويطلب البنك في المقابل تصريحا بالشرف يؤكد أن المشتري لا يملك سكنا آخر في المغرب.

لهيكلة الشراء، توجد آليتان. يمكن لشركة أجنبية أن تعمل في المغرب عبر فرع مسجل في السجل التجاري المغربي. أو يمكن تأسيس شركة مدنية عقارية من القانون المغربي، مؤطرة منذ 2019 بالقانون 31-18 ومرسومه التطبيقي الصادر سنة 2024، بشرط أن يبقى موضوعها عقاريا حصريا. لا نقدم رأسمالا أدنى هنا: الرقم المتداول على عدة مواقع لا يتوفر على مصدر تمكنا من التحقق منه.

أيا كان الهيكل المعتمد، يبقى العقد الرسمي إلزاميا لنقل حق عيني عقاري، بمقتضى القانون 39-08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية والظهير الصادر في 22 نونبر 2011. ومنذ القانون 41-24 الصادر سنة 2024، حتى العقد الابتدائي والوكالة السابقان للعقد النهائي يجب تحريرهما، تحت طائلة البطلان، إما في شكل عقد رسمي أو عقد ثابت التاريخ محرر من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض. العقد الابتدائي الموقع بين خواص على ورقة عادية لم يعد له قيمة قانونية موثوقة.

الشراء لا يفتح أي حق في الإقامة

هذه نقطة يخلط فيها كثير من المشترين: امتلاك عقار في المغرب لا يمنح أي حق في الإقامة إطلاقا. سند الملكية وبطاقة الإقامة ملفان إداريان لا علاقة بينهما.

يمكن إذن للأجنبي أن يبقى مالكا لرياض في مراكش وأن يستمر في الدخول والخروج من البلد كأي زائر، في حدود مدة الإقامة المسموح بها بموجب تأشيرته أو إعفائه من التأشيرة. بعد 90 يوما من الحضور المتواصل، تصبح بطاقة الإقامة ضرورية، بملفها الخاص ووثائقها الخاصة وجدولتها الخاصة، دون علاقة بمعاملة الشراء.

أخيرا، بمجرد أن يمول الشراء من الخارج، فإن الالتزام الذي يلي ليس الإقامة، بل التصريح. يجب إيداع التصريح بالاقتناء لدى مكتب الصرف داخل أجل 6 أشهر. لا يشترط هذا التصريح للشراء، لكنه يحفظ لاحقا حق إعادة تحويل عائد إعادة البيع خارج المغرب.

ما لم نتمكن من التحقق منه

أتعاب الوكالة العقارية : لا ينظمها أي نص ولم نجد مصدرا رقميا موثوقا. إنها نقطة تفاوض لا تعريفة. اجعلها مكتوبة في عقد الوكالة.

الحالات، بنظرة واحدة

لا يعوض هذا الجدول رأيا قانونيا. إنه يخبركم بما هو ثابت وبما يبقى غير مؤكد.

في مشروع مهيكل (رخصة تغيير الوجهة، شركة)، المحاور الوحيد الموثوق هو محام مغربي يقرأ الملف كاملا.

قبل التوقيع عند الشراء من الخارج

1. 1

   التحقق من طبيعة العقار

   سكني مبني أو أرض فلاحية: القاعدة المطبقة مختلفة تماما، والثانية تتطلب ترخيصا حتى قبل التفاوض.

2. 2

   فصل موضوع الإقامة عن موضوع الشراء

   لا تنطلقوا من فكرة أن الشراء يسهل بطاقة الإقامة: هما ملفان منفصلان، يعالج كل منهما على حدة.

3. 3

   تحضير التصريح للبنك

   إذا كان قرض محلي متوقعا، سيطلب تصريح عدم امتلاك سكن في المغرب قبل أي عرض قرض.

4. 4

   المرور عبر عقد رسمي أو عقد ثابت التاريخ

   منذ القانون 41-24، حتى العقد الابتدائي يجب أن يتبع هذا الشكل، تحت طائلة البطلان.

5. 5

   التصريح بالاقتناء لدى مكتب الصرف

   داخل أجل 6 أشهر بعد التمويل من الخارج، للحفاظ على حق إعادة التحويل لاحقا.

أسئلة متكررة

المصادر وتاريخ التحقق

• Office des Changes, foire aux questions (80 %, نص رسمي تم الاطلاع عليه مباشرة, تم التحقق في 2026-07-25)
• Office des Changes, formes d’investissement, art. 766 (6, نص رسمي تم الاطلاع عليه مباشرة, تم التحقق في 2026-07-25)
• Art. 133 du CGI, repris par Deloitte Avocats et Medias24 (4 %, مصادر مستقلة متطابقة, تم التحقق في 2026-07-25)