Eine Immobilie in Marokko als Ausländer kaufen: was das Gesetz erlaubt, und wo es Grenzen setzt

Wohnimmobilie: die einfachste Regel im marokkanischen Recht

Für eine Wohnung, ein Haus oder einen Riad berichtet die marokkanische Wirtschaftspresse durchgehend, dass ein gebietsfremder Ausländer ohne vorherige Genehmigung und ohne Wohnsitzpflicht kaufen kann. Das ist eine Sekundärquelle, kein Gesetzestext, den wir direkt gelesen haben, und wir sagen das lieber, als es Ihnen als exakten Gesetzesartikel darzustellen.

Praktisch bedeutet das, dass ein Käufer aus Frankreich, dem Vereinigten Königreich oder den Vereinigten Staaten denselben Weg geht wie ein marokkanischer Käufer bei einer bebauten Wohnimmobilie: Verhandlung, Vorvertrag, notarielle Urkunde, Eintragung in den Grundbuchtitel. Keine vorherige Genehmigung eines Ministeriums, einer Region oder einer Präfektur greift in dieser Phase.

Die entscheidende Nuance: diese Regelung gilt für Wohnimmobilien. Sobald der Fall ein landwirtschaftliches oder ländliches Grundstück betrifft, wechselt man vollständig die Rechtskategorie, und genau dort tappen die meisten ausländischen Käufer ahnungslos in die Falle.

Landwirtschaftliches Grundstück: das Verbot von 1973 und die Genehmigung, die es aufhebt

Der Verkauf von ländlichen Grundstücken an Ausländer ist in Marokko seit 1973 verboten. Das ist keine veraltete Regel, die mit der Zeit verschwunden wäre, sie bleibt die Standardgrundlage. Ein Ausländer kann nicht einfach ein landwirtschaftliches Grundstück kaufen, wie er eine Wohnung kauft.

Die sogenannte Genehmigung zur nichtlandwirtschaftlichen Nutzung, die VNA, hebt dieses Verbot auf, wenn das Grundstück für eine nichtlandwirtschaftliche Nutzung außerhalb des städtischen Umkreises bestimmt ist. Sie ist für jeden Kauf durch einen Nichtstaatsangehörigen in diesem Fall zwingend erforderlich. Ohne sie hat die Transaktion keine solide rechtliche Grundlage.

Ein wichtiger Vorbehalt, den man vor einer Verpflichtung kennen sollte: das endgültige VNA-Zertifikat wird erst nach Abschluss des Projekts ausgestellt, nicht zum Zeitpunkt des Kaufs. Zwischen der vorläufigen Genehmigung und diesem endgültigen Zertifikat sind Weiterverkauf und Vermietung der Immobilie verboten. Das ist eine Sperrfrist, die viele Verkäufer nicht erwähnen.

Das Gesetz 62-19 führte Erleichterungen für strukturierte Investitionsprojekte in diesem Bereich ein. Wir haben den Text dieses Gesetzes nicht als Primärquelle gelesen und gehen daher hier nicht auf seine genauen Bedingungen ein: wenn Ihr Projekt eher einer strukturierten Investition als einem persönlichen Kauf ähnelt, fragen Sie einen marokkanischen Anwalt, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.

Finanzieren und strukturieren: Kredit, Gesellschaft, Notarpflicht

Bei der Finanzierung ist die Quelle solide: die Devisenbehörde bestätigt, dass eine marokkanische Bank einem gebietsfremden Ausländer einen Kredit in Dirham gewähren kann, bis zur Grenze von 80 % des Preises. Die Bank verlangt im Gegenzug eine eidesstattliche Erklärung, die bestätigt, dass der Käufer noch keine Wohnung in Marokko besitzt.

Zur Strukturierung des Kaufs gibt es zwei Vehikel. Eine ausländische Gesellschaft kann in Marokko über eine im marokkanischen Handelsregister eingetragene Zweigniederlassung tätig werden. Oder man kann eine SCI marokkanischen Rechts gründen, seit 2019 durch das Gesetz 31-18 und seine 2024 veröffentlichte Durchführungsverordnung geregelt, sofern ihr Zweck ausschließlich immobilienbezogen bleibt. Wir nennen hier kein Mindestkapital: die auf mehreren Seiten kursierende Zahl hat keine Quelle, die wir überprüfen konnten.

Unabhängig von der gewählten Struktur bleibt die notarielle Urkunde zwingend erforderlich, um ein dingliches Immobilienrecht zu übertragen, gemäß Gesetz 39-08 über das Gesetzbuch der dinglichen Rechte und dem Dahir vom 22. November 2011. Seit dem 2024 veröffentlichten Gesetz 41-24 müssen selbst der Vorvertrag und die Vollmacht, die der endgültigen Urkunde vorausgehen, unter Androhung der Nichtigkeit entweder als notarielle Urkunde oder als Urkunde mit sicherem Datum erstellt werden, verfasst von einem beim Kassationsgericht zugelassenen Anwalt. Ein zwischen Privatpersonen auf einem Zettel unterschriebener Vorvertrag hat keinen verlässlichen rechtlichen Wert mehr.

Kaufen eröffnet kein Aufenthaltsrecht

Das ist ein Punkt, den viele Käufer verwechseln: der Besitz einer Immobilie in Marokko verleiht absolut kein Aufenthaltsrecht. Der Eigentumstitel und der Aufenthaltstitel sind zwei Verwaltungsvorgänge, die nichts miteinander zu tun haben.

Ein Ausländer kann also Eigentümer eines Riads in Marrakesch bleiben und weiterhin ein- und ausreisen wie jeder andere Besucher, innerhalb der durch sein Visum oder seine Visumbefreiung erlaubten Aufenthaltsdauer. Nach 90 Tagen ununterbrochener Anwesenheit wird ein Aufenthaltstitel notwendig, mit eigener Akte, eigenen Unterlagen und eigenem Zeitplan, ohne Zusammenhang mit dem Immobilienkauf.

Sobald der Kauf schließlich aus dem Ausland finanziert wurde, besteht die folgende Pflicht nicht darin, dort zu wohnen, sondern zu melden. Die Meldung des Erwerbs bei der Devisenbehörde muss innerhalb von 6 Monaten eingereicht werden. Sie genehmigt nicht den Kauf, aber sie sichert später das Recht, den Erlös eines Weiterverkaufs aus Marokko herauszutransferieren.

Was wir nicht überprüfen konnten

Maklergebühren : Kein Gesetzestext regelt sie und wir fanden keine belastbare Zahl. Das ist Verhandlungssache, kein Tarif. Lassen Sie es im Auftrag schriftlich festhalten.

Die Fallkonstellationen auf einen Blick

Diese Tabelle ersetzt keine rechtliche Beratung. Sie zeigt Ihnen, was gesichert ist und was ungewiss bleibt.

Bei einem strukturierten Projekt (VNA, Gesellschaft) ist der einzige verlässliche Ansprechpartner ein marokkanischer Anwalt, der die vollständige Akte liest.

Vor der Unterschrift bei einem Kauf aus dem Ausland

1. 1

   Die Art der Immobilie prüfen

   Bebaut zu Wohnzwecken oder landwirtschaftliches Grundstück: die anwendbare Regel ist völlig unterschiedlich, und die zweite erfordert eine Genehmigung, noch bevor man überhaupt verhandelt.

2. 2

   Aufenthalt und Kauf getrennt behandeln

   Gehen Sie nicht davon aus, dass der Kauf einen Aufenthaltstitel erleichtert: das sind zwei getrennte Vorgänge, die jeweils für sich behandelt werden.

3. 3

   Die Erklärung für die Bank vorbereiten

   Wenn ein lokaler Kredit geplant ist, wird die Erklärung des Nichtbesitzes einer Wohnung in Marokko vor jedem Kreditangebot verlangt.

4. 4

   Eine notarielle oder eine datumssichere Urkunde nutzen

   Seit dem Gesetz 41-24 muss selbst der Vorvertrag diese Form haben, unter Androhung der Nichtigkeit.

5. 5

   Den Erwerb bei der Devisenbehörde melden

   Innerhalb von 6 Monaten nach der Finanzierung aus dem Ausland, um das Recht auf späteren Rücktransfer zu sichern.

Häufig gestellte Fragen

Quellen und Prüfdatum

• Office des Changes, foire aux questions (80 %, Amtstext direkt eingesehen, geprüft am 2026-07-25)
• Office des Changes, formes d’investissement, art. 766 (6, Amtstext direkt eingesehen, geprüft am 2026-07-25)
• Art. 133 du CGI, repris par Deloitte Avocats et Medias24 (4 %, übereinstimmende unabhängige Quellen, geprüft am 2026-07-25)