Kaufen in Marokko
Kaufnebenkosten für Immobilien in Marokko: die Aufschlüsselung, mit allen Quellen
Rechnen Sie mit 4 % des Preises an Registrierungsgebühr für eine bebaute Wohnung, dazu die Grundbuchgebühren und das Notarhonorar. Seit dem 1. Juli 2026 fällt ein zusätzlicher Zuschlag von 2 % auf Verkäufe über 300.000 MAD an, deren Zahlung nicht nachverfolgbar ist. Das ist die Neuerung, die die meisten Seiten im Internet noch nicht aufgegriffen haben, und sie kann bei einem Riad-Kauf teuer werden.
- →Bebaute Wohnung: Registrierungsgebühr von 4 %. Unbebautes Grundstück oder zum Abriss bestimmtes Objekt: 5 %.
- →Grundbuch: 1,5 % des Preises, dazu 100 MAD feste Gebühr je Immobilie. Satz aus der amtlichen Gebührenordnung gelesen, nicht aus einem Blog übernommen.
- →Ein Zuschlag von 2 % oberhalb von 300.000 MAD, wenn die Urkunde die Zahlungsmodalitäten nicht angibt, oder wenn der Preis nicht über ein nachverfolgbares Zahlungsmittel beglichen wurde.
- →Gemischte Zahlung: der Text präzisiert, dass der Zuschlag nur auf den bar bezahlten Anteil entfällt, nicht auf den gesamten Preis.
- →Notarhonorar: wir beziffern es nicht, da wir den offiziellen Text nicht einsehen konnten. Verlangen Sie das schriftliche Angebot vor der Unterzeichnung.
Geprüft am
Was Sie zusätzlich zum angezeigten Preis zahlen
In Marokko ist der mit dem Verkäufer ausgehandelte Preis nicht das, was tatsächlich von Ihrem Konto abgeht. Drei Posten kommen systematisch hinzu: die Registrierungsgebühr, die an die Staatskasse geht, die Grundbuchgebühren, die die Eintragung des Verkaufs in den Titel bezahlen, und das Notarhonorar, das die Urkunde selbst vergütet. Ein vierter Posten kommt hinzu, wenn eine Agentur beteiligt war.
Für eine bereits bebaute Wohnung beträgt die Registrierungsgebühr 4 % des Preises. Kaufen Sie ein unbebautes Grundstück, oder ein Objekt, das abgerissen und neu gebaut werden soll, steigt der Satz auf 5 %. Diese Unterscheidung ist in Marrakesch wichtig, wo viele Riads als Ruinen verkauft und danach renoviert werden.
Die Grundbuchgebühren sind der Posten, den Online-Seiten am häufigsten falsch wiedergeben. Die per Dekret festgelegte amtliche Gebührenordnung sieht für die Eintragung eines Verkaufs auf einem Grundbuchtitel eine Wertgebühr von 1,5 % des Preises vor, dazu 100 MAD feste Gebühr je Immobilie, bei einem Mindestbetrag von 500 MAD.
Der Satz von 1 %, den Sie anderswo oft lesen, ist nicht falsch, er betrifft nur etwas anderes: Es ist der Satz für den Erstregistrierungsantrag, also für den Vorgang, der einem bislang nicht eingetragenen Objekt erst einen Grundbuchtitel verschafft. Für den Kauf eines bereits eingetragenen Riads gilt er nicht. Wir haben beide Kapitel der Gebührenordnung gelesen, um sicherzugehen.
Der Zuschlag vom Juli 2026 auf nicht nachverfolgbare Zahlungen
Das ist die wichtigste Änderung des Jahres, und sie ist weitgehend unbemerkt geblieben. Das Finanzgesetz 2026 fügte eine zusätzliche Registrierungsgebühr von 2 % hinzu, anwendbar auf Urkunden, die ab dem 1. Juli 2026 errichtet werden, bei Immobilienverkäufen, deren Preis 300.000 MAD übersteigt.
Sie greift nicht automatisch. Zwei Situationen lösen sie aus: entweder die Urkunde nennt die Modalitäten und Referenzen der verwendeten Zahlung nicht, oder der Preis wurde nicht über eines der im Gesetzbuch vorgesehenen Zahlungsmittel beglichen. Mit anderen Worten, das ist keine Steuer auf teure Transaktionen, sondern eine Steuer auf undurchsichtige Transaktionen.
Der Text sieht einen Punkt vor, den wir sonst nirgendwo korrekt wiedergegeben gesehen haben: wenn der Preis teils bar und teils über ein nachverfolgbares Zahlungsmittel beglichen wird, gilt die zusätzliche Gebühr nur für den bar bezahlten Teil. Bei einem Kauf, bei dem der Verkäufer einen Teil in bar verlangt, verändert diese Präzisierung die Rechnung erheblich.
Praktische Konsequenz: verlangen Sie, dass die Urkunde jede Überweisung, jeden Scheck und jede Bankreferenz auflistet. Das ist keine Formalität zur Beruhigung, das ist es, was Sie vor dem Zuschlag bewahrt.
Der Notar, und warum wir sein Honorar nicht beziffern
Auf vielen marokkanischen Seiten kursiert eine degressive Gebührentabelle, die stets demselben Dekret zugeschrieben wird. Wir konnten diesen offiziellen Text nicht einsehen, und wir übernehmen keine Zahl, die nur durch Wiederholung zwischen Seiten existiert, die sich gegenseitig abschreiben. Sie finden hier also keinen Honorarsatz.
Was wir gefahrlos sagen können: der Notar schuldet Ihnen ein schriftliches Angebot vor der Unterzeichnung, und es ist ihm gesetzlich untersagt, Ihre Gelder selbst zu verwahren. Die Beträge laufen über ein eigenes Konto, außerhalb seines Vermögens. Verlangen Sie das Angebot, vergleichen Sie, und seien Sie misstrauisch gegenüber einem Vermittler, der anbietet, das Geld selbst entgegenzunehmen.
Die Gesamtsumme der Kosten, über alle Posten hinweg, hängt somit von einer Variable ab, die nur Ihr Notar Ihnen nennen kann. Das ist frustrierend, aber es ist die Realität, und eine Seite, die Ihnen eine Gesamtsumme auf den Dirham genau nennt, ohne Ihre Akte zu kennen, verkauft Ihnen Vertrauen, keine Information.
Nach dem Kauf: was weiterläuft
Der Erwerb ist nicht das Ende der steuerlichen Pflichten. Wenn Sie Gebietsfremder sind und den Kauf aus dem Ausland finanziert haben, muss innerhalb von 6 Monaten eine Erklärung bei der Devisenbehörde eingereicht werden. Das ist keine Nebensächlichkeit: sie sichert Ihr Recht, den Erlös eines späteren Weiterverkaufs zurückzutransferieren.
Wenn Sie die Immobilie vermieten, hat das Finanzgesetz 2026 eine Quellensteuer von 5 % auf Mieten eingeführt, die eine Gesellschaft an eine natürliche Person zahlt, in Kraft seit dem 1. Juli 2026. Die Besteuerung von Mieten, die von Privatpersonen bezogen werden, fällt unter die Einkommensteuer, mit Modalitäten, die wir nicht aus einer offiziellen Quelle belegen konnten und die wir nicht ungenau zusammenfassen möchten.
Was wir nicht überprüfen konnten
Notargebührenordnung : Auf vielen Seiten kursiert eine degressive Gebührenstaffel, stets demselben Dekret zugeschrieben, doch diesen amtlichen Text konnten wir nicht einsehen. Daher nennen wir keine Zahl. Verlangen Sie vor der Unterschrift ein schriftliches Angebot.
Maklergebühren : Kein Gesetzestext regelt sie und wir fanden keine belastbare Zahl. Das ist Verhandlungssache, kein Tarif. Lassen Sie es im Auftrag schriftlich festhalten.
Transfer von Mieteinnahmen ins Ausland : Die gelesenen Seiten des Office des Changes behandeln den Transfer des Verkaufserlöses, nicht die Regelung für Jahr für Jahr vereinnahmte Mieten. Diese Lücke füllen wir nicht. Fragen Sie Ihre Bank und das Office des Changes.
Die Posten auf einen Blick
Diese Tabelle ersetzt nicht das Angebot Ihres Notars. Sie zeigt Ihnen, was gesichert ist, was unsicher ist, und warum.
| Posten | Betrag | Beweisniveau |
|---|---|---|
| Registrierungsgebühr, bebaute Wohnung | 4 % | Übereinstimmende Quellen |
| Registrierungsgebühr, unbebautes Grundstück | 5 % | Übereinstimmende Quellen |
| Zuschlag für nicht nachverfolgbare Zahlung | 2 % | Amtsblatt, direkt gelesen |
| Grundbuch | 1,5 % + 100 MAD | Gebührendekret, direkt gelesen |
| Notarhonorar | Hier nicht beziffert | Offizieller Text nicht eingesehen |
| Vermittlungsgebühr | Hier nicht beziffert | Kein rechtlicher Rahmen gefunden |
Die tatsächliche Summe hängt vom Angebot Ihres Notars und davon ab, wie Sie den Preis begleichen.
Den Zuschlag 2 % in vier Punkten vermeiden
- 1
Zahlen Sie über ein nachverfolgbares Mittel
Überweisung oder Scheck, nie eine Zahlung, deren Referenz Sie nicht vorlegen können.
- 2
Lassen Sie die Urkunde detaillieren
Der Notar muss darin die Modalitäten und Referenzen jeder Zahlung eintragen. Das verlangt der Text ausdrücklich.
- 3
Isolieren Sie jeden Baranteil
Wird ein Teil des Preises bar beglichen, lassen Sie ihn gesondert vermerken: der Zuschlag betrifft dann nur diesen Anteil.
- 4
Bewahren Sie die Bankbelege auf
Sie werden auch für die Erklärung bei der Devisenbehörde und später für den Rücktransfer des Weiterverkaufserlöses benötigt.
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Häufig gestellte Fragen
Welche Kosten fallen beim Immobilienkauf in Marokko 2026 an? +
Für eine bebaute Wohnung machen die Registrierungsgebühren 4 % des Preises aus. Hinzu kommen die Grundbuchgebühren, also 1,5 % des Preises plus 100 MAD je Immobilie, und das Notarhonorar, das wir mangels eingesehenem offiziellem Text nicht beziffern. Seit dem 1. Juli 2026 gilt ein zusätzlicher Zuschlag von 2 % für Verkäufe über 300.000 MAD, deren Zahlung nicht nachverfolgbar ist.
Gilt der Zuschlag 2 % für alle teuren Käufe? +
Nein. Er zielt auf undurchsichtige Transaktionen, nicht auf teure. Er greift oberhalb von 300.000 MAD nur, wenn die Urkunde die Zahlungsmodalitäten und Referenzen nicht nennt, oder wenn der Preis nicht über ein im Gesetzbuch vorgesehenes Zahlungsmittel beglichen wurde. Ein millionenschwerer Kauf, per Überweisung bezahlt und korrekt dokumentiert, ist davon nicht betroffen.
Wenn ich einen Teil bar bezahle, betrifft der Zuschlag dann den gesamten Preis? +
Nein. Das Finanzgesetz 2026 legt fest, dass wenn der Preis teils bar und teils über ein im Gesetzbuch vorgesehenes Zahlungsmittel beglichen wird, die zusätzliche Gebühr nur auf den bar bezahlten Teil angewendet wird.
Warum geben Sie die Honorartabelle des Notars nicht an? +
Weil wir den offiziellen Text, der sie festlegt, nicht einsehen konnten. Auf vielen Seiten kursiert eine degressive Tabelle, stets demselben Dekret zugeschrieben, aber wir veröffentlichen keine Zahl erneut, die nur durch Abschreiben existiert. Ihr Notar muss Ihnen vor der Unterzeichnung ein schriftliches Angebot vorlegen.
Sind die Gebühren für einen verfallenen Riad dieselben wie für einen bewohnbaren? +
Nicht zwangsläufig. Eine bebaute Wohnung unterliegt dem Satz von 4 %, während ein unbebautes Grundstück oder ein zum Abriss erworbenes Objekt dem Satz 5 % unterliegt. Die in der Urkunde gewählte Einstufung hat also eine direkte Auswirkung auf die Rechnung, und das ist ein Punkt, der vor der Abfassung mit dem Notar zu besprechen ist.
Zahlt ein Ausländer höhere Gebühren als ein Marokkaner? +
Die Registrierungs- und Grundbuchgebühren hängen nicht von der Nationalität des Käufers ab, sondern von der Art der Immobilie und den Zahlungsmodalitäten. Ein gebietsfremder Käufer hat jedoch eigene Pflichten, insbesondere die Erklärung des Erwerbs bei der Devisenbehörde innerhalb von 6 Monaten, die den späteren Rücktransfer der Gelder bedingt.
Quellen und Prüfdatum
- Art. 133 du CGI, repris par Deloitte Avocats et Medias24 (4 %, übereinstimmende unabhängige Quellen, geprüft am 2026-07-25)
- Art. 133 du CGI (5 %, übereinstimmende unabhängige Quellen, geprüft am 2026-07-25)
- Bulletin Officiel n° 7465 bis (16-12-2025), art. 133-III du CGI (2 %, Amtstext direkt eingesehen, geprüft am 2026-07-25)
- Bulletin Officiel n° 7465 bis (16-12-2025), art. 133-III du CGI (300.000 MAD, Amtstext direkt eingesehen, geprüft am 2026-07-25)
- Décret n° 2-16-375, tarif des droits de la conservation foncière (ANCFCC) (1,5 %, Amtstext direkt eingesehen, geprüft am 2026-07-25)
- Décret n° 2-16-375, tarif des droits de la conservation foncière (ANCFCC) (100 MAD, Amtstext direkt eingesehen, geprüft am 2026-07-25)
- Décret n° 2-16-375, tarif des droits de la conservation foncière (ANCFCC) (500 MAD, Amtstext direkt eingesehen, geprüft am 2026-07-25)
- Décret n° 2-16-375, tarif des droits de la conservation foncière (ANCFCC) (1 %, Amtstext direkt eingesehen, geprüft am 2026-07-25)
- Office des Changes, formes d’investissement, art. 766 (6, Amtstext direkt eingesehen, geprüft am 2026-07-25)
- Loi de finances 2026, analyse Deloitte Avocats (5 %, übereinstimmende unabhängige Quellen, geprüft am 2026-07-25)
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