الشراء في المغرب
مصاريف اقتناء العقار في المغرب: التفاصيل، مع المصادر
احسبوا رسوم التسجيل بنسبة 4 % من الثمن بالنسبة لمسكن مبني، بالإضافة إلى رسوم المحافظة العقارية، بالإضافة إلى أتعاب الموثق. منذ فاتح يوليوز 2026، يفرض رسم إضافي قدره 2 % على المبيعات التي تفوق 300.000 MAD والتي لم يتتبع أداؤها. هذا هو المستجد الذي لم تدمجه بعد معظم الصفحات على الإنترنت، وقد يكلف كثيرا في صفقة رياض.
- →مسكن مبني: رسوم تسجيل قدرها 4 %. أرض عارية أو موجهة للهدم: 5 %.
- →المحافظة العقارية: 1,5 % من الثمن، إضافة إلى وجيبة ثابتة قدرها 100 MAD عن كل عقار. نسبة مقروءة في التعريفة الرسمية، لا منقولة عن مدونة.
- →رسم إضافي قدره 2 % فوق 300.000 MAD إذا لم يذكر العقد كيفيات الأداء، أو إذا لم يؤد الثمن بوسيلة قابلة للتتبع.
- →أداء مختلط: ينص النص على أن الرسم الإضافي لا يشمل إلا الجزء المؤدى نقدا، وليس الثمن كاملا.
- →أتعاب الموثق: لا نحددها رقميا، لعدم تمكننا من الاطلاع على النص الرسمي. اطلبوا العرض الكتابي قبل التوقيع.
تم التحقق بتاريخ
ما تؤدونه إضافة إلى الثمن المعلن
في المغرب، الثمن المتفق عليه مع البائع ليس ما يخرج فعلا من حسابكم. تضاف إليه بشكل منهجي ثلاثة بنود: رسوم التسجيل، التي تذهب إلى الخزينة، ورسوم المحافظة العقارية، التي تؤدى مقابل تقييد البيع في الرسم العقاري، وأتعاب الموثق، التي تكافئ العقد نفسه. ويظهر بند رابع إذا تدخلت وكالة عقارية.
بالنسبة لمسكن مبني بالفعل، تبلغ رسوم التسجيل 4 % من الثمن. أما إذا اشتريتم أرضا عارية، أو عقارا مقتنى بهدف هدمه وإعادة بنائه، فترتفع النسبة إلى 5 %. هذا التمييز مهم في مراكش، حيث تباع رياضات كثيرة في حالة خراب ثم ترمم لاحقا.
رسوم المحافظة العقارية هي البند الذي تخطئ فيه الصفحات المنشورة على الإنترنت أكثر من غيره. التعريفة الرسمية، المحددة بمرسوم، تنص على وجيبة بحسب القيمة قدرها 1,5 % من الثمن عند تقييد التفويت في الرسم العقاري، تضاف إليها وجيبة ثابتة قدرها 100 MAD عن كل عقار، مع حد أدنى للاستيفاء قدره 500 MAD.
نسبة 1 % التي ستقرأها في مواضع أخرى ليست خاطئة، لكنها تخص عملية مختلفة: إنها تعريفة مطلب التحفيظ، أي العملية التي تنشئ رسما عقاريا لعقار لم يكن له رسم. أما شراء رياض محفظ سلفا فلا يخضع لها. قرأنا بابي التعريفة معا حتى نحسم الأمر.
الرسم الإضافي ليوليوز 2026 على الأداءات غير المتتبعة
هذا هو أهم تغيير في السنة، وقد مر دون أن يلاحظه الكثيرون. أضاف قانون المالية لسنة 2026 رسم تسجيل إضافيا قدره 2 %، يسري على العقود المحررة ابتداء من فاتح يوليوز 2026، على بيوعات العقارات التي يتجاوز ثمنها 300.000 MAD.
لا يفعل تلقائيا. حالتان تفعلانه: إما أن العقد لا يذكر كيفيات ومراجع الأداء المستعمل، وإما أن الثمن لم يؤد بإحدى وسائل الأداء المنصوص عليها في المدونة. بعبارة أخرى، هذا ليس رسما على المعاملات الغالية، بل رسم على المعاملات غير الشفافة.
ينص النص على نقطة لم نجدها موثقة بشكل صحيح في أي مكان آخر: عندما يؤدى الثمن جزئيا نقدا وجزئيا بوسيلة قابلة للتتبع، لا يطبق الرسم الإضافي إلا على الجزء المؤدى نقدا. في صفقة يطلب فيها البائع جزءا نقدا، تغير هذه الدقة الفاتورة بشكل ملموس.
النتيجة العملية: اشترطوا أن يفصل العقد كل تحويل وكل شيك وكل مرجع بنكي. هذا ليس إجراء شكليا، بل ما يجنبكم الرسم الإضافي.
الموثق، ولماذا لا نحدد أتعابه رقميا
يتداول العديد من المواقع المغربية جدولا تنازليا، ينسب دائما إلى نفس المرسوم. لم نتمكن من الاطلاع على هذا النص الرسمي، ولا نعيد نشر رقم لا وجود له إلا عبر التكرار بين صفحات ينسخ بعضها بعضا. لن تجدوا إذن أي نسبة أتعاب هنا.
ما يمكننا قوله دون مجازفة: يجب على الموثق أن يقدم لكم عرض ثمن كتابيا قبل التوقيع، وهو ملزم قانونا بعدم الاحتفاظ بأموالكم. تمر المبالغ عبر حساب مخصص، خارج ذمته المالية. اطلبوا العرض، قارنوا، واحذروا من وسيط يقترح استلام المال بنفسه.
المبلغ الإجمالي للمصاريف، بجميع بنودها، يتوقف إذن على متغير لا يمكن إلا لموثقكم أن يقدمه لكم. هذا محبط، لكنه الواقع، والصفحة التي تعلن لكم مبلغا إجماليا بالدرهم دون معرفة ملفكم تبيعكم ثقة، لا معلومة.
بعد الشراء: ما يستمر سريانه
لا يشكل الاقتناء نهاية الالتزامات الضريبية. إذا كنتم غير مقيمين ومولتم الشراء من الخارج، يجب إيداع تصريح لدى مكتب الصرف داخل أجل 6 أشهر. هذا ليس إجراء شكليا بسيطا: إنه ما يحفظ حقكم في إعادة تحويل عائد البيع لاحقا.
إذا وضعتم العقار للكراء، أدخل قانون المالية لسنة 2026 اقتطاعا في المنبع قدره 5 % على الكراء الذي تؤديه شركة لشخص طبيعي، ساري المفعول منذ فاتح يوليوز 2026. أما نظام الكراء المحصل من الأفراد فيخضع للضريبة على الدخل، بكيفيات لم نتمكن من إثباتها من مصدر رسمي، ونفضل عدم تلخيصها بشكل تقريبي.
ما لم نتمكن من التحقق منه
تعريفة أتعاب الموثق : يتداول عدد من المواقع تعريفة تنازلية تنسب دائما إلى المرسوم نفسه، غير أننا لم نتمكن من الاطلاع على النص الرسمي. لذلك لا نورد رقما. اطلب من الموثق عرضا مكتوبا قبل التوقيع.
أتعاب الوكالة العقارية : لا ينظمها أي نص ولم نجد مصدرا رقميا موثوقا. إنها نقطة تفاوض لا تعريفة. اجعلها مكتوبة في عقد الوكالة.
تحويل مداخيل الكراء إلى الخارج : الصفحات التي اطلعنا عليها لدى مكتب الصرف تفصل تحويل عائد البيع، لا نظام الأكرية المحصلة سنة بعد سنة. لا نملأ هذا الفراغ. اطرح السؤال على بنكك وعلى مكتب الصرف.
البنود، بنظرة واحدة
لا يعوض هذا الجدول عرض ثمن الموثق. إنه يخبركم بما هو ثابت، وبما هو غير مؤكد، ولماذا.
| البند | المبلغ | مستوى الإثبات |
|---|---|---|
| رسوم التسجيل، مسكن مبني | 4 % | مصادر متقاربة |
| رسوم التسجيل، أرض عارية | 5 % | مصادر متقاربة |
| الرسم الإضافي على الأداء غير المتتبع | 2 % | الجريدة الرسمية، تمت قراءتها مباشرة |
| المحافظة العقارية | 1,5 % + 100 MAD | مرسوم التعريفة، تمت قراءته مباشرة |
| أتعاب الموثق | غير محددة هنا | نص رسمي لم يطلع عليه |
| مصاريف الوكالة | غير محددة هنا | لا إطار قانوني وجد |
يتوقف المجموع الحقيقي على عرض ثمن موثقكم وعلى طريقة أدائكم للثمن.
تجنب الرسم الإضافي 2 % في أربع نقاط
- 1
أدوا الثمن بوسيلة قابلة للتتبع
تحويل بنكي أو شيك، لا تؤدوا أبدا مبلغا لن تتمكنوا من تقديم مرجعه.
- 2
اطلبوا تفصيل العقد
يجب على الموثق أن يدرج فيه كيفيات ومراجع كل أداء. هذا ما ينص عليه النص صراحة.
- 3
اعزلوا أي جزء نقدي
إذا أدي جزء من الثمن نقدا، اطلبوا ذكره على حدة: لن يشمل الرسم الإضافي إلا هذا الجزء.
- 4
احتفظوا بالإثباتات البنكية
ستحتاجونها أيضا للتصريح لدى مكتب الصرف، ولاحقا، لإعادة تحويل عائد البيع.
منازلنا في مراكش
Évasion Chic, Appartement au Cœur de la Ville
📍 Hivernage, Marrakech 40000
Chic, comfortable one-bedroom in a central pool residence, ideal for couples, city breaks and business stays
Vue d'Exception & Jacuzzi, Majorelle
📍 Quartier Majorelle, Gueliz, Marrakech 40000
Top-floor 130m² apartment with private terrace jacuzzi and uninterrupted views over the Majorelle gardens
⭐ المفضّل Riad Dar Maureen
📍 Medina, Marrakech 40000
Private-pool riad deep in the Medina, Superhost rated 4.92
أسئلة متكررة
ما هي مصاريف شراء العقار في المغرب سنة 2026؟ +
بالنسبة لمسكن مبني، تمثل رسوم التسجيل 4 % من الثمن. تضاف إليها رسوم المحافظة العقارية، أي 1,5 % من الثمن زائد 100 MAD عن كل عقار، وأتعاب الموثق، التي لا نحددها رقميا لعدم الاطلاع على نص رسمي. منذ فاتح يوليوز 2026، يطبق رسم إضافي قدره 2 % على البيوعات التي تفوق 300.000 MAD والتي لم يتتبع أداؤها.
هل يطبق الرسم الإضافي 2 % على جميع الصفقات الغالية؟ +
لا. إنه يستهدف المعاملات غير الشفافة، لا المعاملات الغالية. يفعل فوق 300.000 MAD فقط إذا لم يذكر العقد كيفيات ومراجع الأداء، أو إذا لم يؤد الثمن بوسيلة أداء منصوص عليها في المدونة. صفقة بملايين الدراهم تؤدى بتحويل بنكي وموثقة بشكل صحيح لا تخضع له.
إذا أديت جزءا من الثمن نقدا، هل يشمل الرسم الإضافي الثمن كاملا؟ +
لا. ينص قانون المالية لسنة 2026 على أنه عندما يؤدى الثمن جزئيا نقدا وجزئيا بوسيلة أداء منصوص عليها في المدونة، لا يطبق الرسم الإضافي إلا على الجزء المؤدى نقدا.
لماذا لا تقدمون جدول أتعاب الموثق؟ +
لأننا لم نتمكن من الاطلاع على النص الرسمي الذي يحدده. يتداول جدول تنازلي على مواقع عديدة، ينسب دائما إلى نفس المرسوم، لكننا لا نعيد نشر رقم لا وجود له إلا عبر النسخ. يجب على موثقكم أن يسلمكم عرض ثمن كتابيا قبل التوقيع.
هل الرسوم نفسها بالنسبة لرياض خرب مقارنة برياض صالح للسكن؟ +
ليس بالضرورة. يخضع المسكن المبني لنسبة 4 %، بينما تخضع الأرض العارية أو العقار المقتنى بهدف هدمه لنسبة 5 %. للتصنيف المعتمد في العقد إذن أثر مباشر على الفاتورة، وهي نقطة تستحق النقاش مع الموثق قبل التحرير.
هل يؤدي الأجنبي رسوما أعلى من المغربي؟ +
لا تتوقف رسوم التسجيل والمحافظة العقارية على جنسية المشتري بل على طبيعة العقار وكيفيات الأداء. في المقابل، يتحمل المشتري غير المقيم التزامات خاصة به، لا سيما التصريح بالاقتناء لدى مكتب الصرف داخل أجل 6 أشهر، والذي يحدد إعادة التحويل اللاحق للأموال.
المصادر وتاريخ التحقق
- Art. 133 du CGI, repris par Deloitte Avocats et Medias24 (4 %, مصادر مستقلة متطابقة, تم التحقق في 2026-07-25)
- Art. 133 du CGI (5 %, مصادر مستقلة متطابقة, تم التحقق في 2026-07-25)
- Bulletin Officiel n° 7465 bis (16-12-2025), art. 133-III du CGI (2 %, نص رسمي تم الاطلاع عليه مباشرة, تم التحقق في 2026-07-25)
- Bulletin Officiel n° 7465 bis (16-12-2025), art. 133-III du CGI (300.000 MAD, نص رسمي تم الاطلاع عليه مباشرة, تم التحقق في 2026-07-25)
- Décret n° 2-16-375, tarif des droits de la conservation foncière (ANCFCC) (1,5 %, نص رسمي تم الاطلاع عليه مباشرة, تم التحقق في 2026-07-25)
- Décret n° 2-16-375, tarif des droits de la conservation foncière (ANCFCC) (100 MAD, نص رسمي تم الاطلاع عليه مباشرة, تم التحقق في 2026-07-25)
- Décret n° 2-16-375, tarif des droits de la conservation foncière (ANCFCC) (500 MAD, نص رسمي تم الاطلاع عليه مباشرة, تم التحقق في 2026-07-25)
- Décret n° 2-16-375, tarif des droits de la conservation foncière (ANCFCC) (1 %, نص رسمي تم الاطلاع عليه مباشرة, تم التحقق في 2026-07-25)
- Office des Changes, formes d’investissement, art. 766 (6, نص رسمي تم الاطلاع عليه مباشرة, تم التحقق في 2026-07-25)
- Loi de finances 2026, analyse Deloitte Avocats (5 %, مصادر مستقلة متطابقة, تم التحقق في 2026-07-25)
مشروع شراء في مراكش؟
ندير رياضات وشققا مباشرة في مراكش، ولسنا وكالة عقارية. إذا كنتم تريدون فهم حي قبل الشراء فيه، أو الإقامة فيه لاتخاذ قراركم، راسلونا.
راسلونا عبر واتساب