Comprar en Marruecos
Gastos de adquisición inmobiliaria en Marruecos: el desglose, con las fuentes
Cuenten con 4 % del precio en derechos de registro para una vivienda construida, más los derechos de conservación territorial, más los honorarios del notario. Desde el 1 de julio de 2026, un derecho adicional de 2 % grava las ventas por encima de 300.000 MAD cuyo pago no es trazable. Es la novedad que la mayoría de páginas en internet aun no ha incorporado, y puede salir caro en la compra de un riad.
- →Vivienda construida: derechos de registro de 4 %. Terreno baldío o destinado a demolición: 5 %.
- →Conservación territorial: 1,5 % del precio, más 100 MAD de derecho fijo por propiedad. Tasa leída en la tarifa oficial, no copiada de un blog.
- →Recargo de 2 % por encima de 300.000 MAD si la escritura no menciona las condiciones de pago, o si el precio no se pagó por un medio trazable.
- →Pago mixto: el texto precisa que el recargo solo recae sobre la parte pagada en efectivo, no sobre el precio total.
- →Honorarios del notario: no los cuantificamos, por no haber podido consultar el texto oficial. Pidan el presupuesto por escrito antes de firmar.
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Lo que se paga además del precio anunciado
En Marruecos, el precio negociado con el vendedor no es lo que sale realmente de su cuenta. Se anaden sistemáticamente tres partidas: los derechos de registro, que van al Tesoro, los derechos de conservación territorial, que pagan la inscripción de la venta en el título, y los honorarios del notario, que retribuyen la escritura misma. Aparece una cuarta partida si intervino una agencia.
Para una vivienda ya construida, los derechos de registro ascienden a 4 % del precio. Si compran un terreno baldío, o una propiedad adquirida para ser demolida y reconstruida, la tasa sube a 5 %. Esta distinción importa en Marrakech, donde muchos riads se venden en estado de ruina y se rehabilitan después.
Los derechos de conservación territorial son la partida que las páginas en línea reportan peor. La tarifa oficial, fijada por decreto, prevé un derecho ad valorem de 1,5 % del precio para inscribir una cesión sobre un título de propiedad, más 100 MAD de derecho fijo por propiedad, con un mínimo de percepción de 500 MAD.
La tasa del 1 % que leerá a menudo en otros sitios no es falsa, corresponde a otra cosa: es la tarifa de la solicitud de inmatriculación, la operación que crea un título de propiedad para un bien que no lo tenía. Comprar un riad que ya está titulado no se rige por ella. Leímos los dos capítulos de la tarifa para salir de dudas.
El recargo de julio de 2026 sobre los pagos no trazables
Es el cambio más importante del año y pasó en gran medida desapercibido. La ley de finanzas de 2026 añadió un derecho de registro adicional de 2 %, aplicable a las escrituras otorgadas a partir del 1 de julio de 2026, sobre las ventas de inmuebles cuyo precio supere 300.000 MAD.
No se activa automáticamente. Dos situaciones lo activan: o bien la escritura no menciona las condiciones y referencias del pago utilizado, o bien el precio no se pagó por uno de los medios de pago previstos por el código. Dicho de otro modo, no es un impuesto sobre las transacciones caras, es un impuesto sobre las transacciones opacas.
El texto prevé un punto que no hemos visto correctamente reportado en ningún otro sitio: cuando el precio se paga en parte en efectivo y en parte por un medio trazable, el derecho adicional solo se aplica sobre la parte pagada en efectivo. En una compra donde el vendedor pide una parte en efectivo, esta precisión cambia la factura de forma considerable.
Consecuencia práctica: exijan que la escritura detalle cada transferencia, cada cheque y cada referencia bancaria. No es un trámite de cortesía, es lo que les evita el recargo.
El notario, y por qué no cuantificamos sus honorarios
Circula una tabla degresiva en muchos sitios marroquíes, siempre vinculada al mismo decreto. No pudimos consultar ese texto oficial, y no reproducimos una cifra que solo existe por repetición entre páginas que se copian entre sí. No encontrarán por tanto ningún porcentaje de honorarios aquí.
Lo que podemos afirmar sin riesgo: el notario les debe un presupuesto por escrito antes de la firma, y tiene prohibido legalmente conservar sus fondos. Las cantidades transitan por una cuenta específica, ajena a su patrimonio. Pidan el presupuesto, comparen, y desconfíen de un intermediario que proponga recibir el dinero él mismo.
El importe total de los gastos, todas las partidas incluidas, depende por tanto de una variable que solo su notario puede darles. Es frustrante, pero es la realidad, y una página que les anuncia un total exacto sin conocer su expediente les vende confianza, no información.
Después de la compra: lo que sigue corriendo
La adquisición no es el final de las obligaciones fiscales. Si son no residentes y financiaron la compra desde el extranjero, debe presentarse una declaración ante la Oficina de Cambios en un plazo de 6 meses. No es un trámite menor: es lo que preserva su derecho a retransferir más adelante el importe de la reventa.
Si alquilan la propiedad, la ley de finanzas de 2026 introdujo una retención en la fuente de 5 % sobre los alquileres pagados por una sociedad a una persona física, en vigor desde el 1 de julio de 2026. El régimen de los alquileres percibidos de particulares depende del impuesto sobre la renta, con condiciones que no pudimos establecer a partir de una fuente oficial y que preferimos no resumir de forma aproximada.
Lo que no hemos podido verificar
Baremo de honorarios notariales : Un baremo decreciente circula en muchos sitios, siempre atribuido al mismo decreto, pero no pudimos leer ese texto oficial. Por eso no damos una cifra. Pida presupuesto escrito al notario antes de firmar.
Honorarios de agencia inmobiliaria : Ningún texto los regula y no encontramos ninguna cifra fiable. Es un punto de negociación, no una tarifa. Hágalo constar por escrito en el mandato.
Repatriación de los alquileres al extranjero : Las páginas de la Office des Changes que leímos detallan la transferencia del producto de la venta, no el régimen de los alquileres cobrados año tras año. No rellenamos ese vacío. Pregunte a su banco y a la Office des Changes.
Las partidas, de un vistazo
Esta tabla no sustituye el presupuesto del notario. Les dice qué está establecido, qué es incierto, y por qué.
| Partida | Importe | Nivel de prueba |
|---|---|---|
| Derechos de registro, vivienda construida | 4 % | Fuentes convergentes |
| Derechos de registro, terreno baldío | 5 % | Fuentes convergentes |
| Recargo por pago no trazable | 2 % | Boletín Oficial, leído directamente |
| Conservación territorial | 1,5 % + 100 MAD | Decreto tarifario, leído directamente |
| Honorarios del notario | No cuantificado aquí | Texto oficial no consultado |
| Gastos de agencia | No cuantificado aquí | Ningún marco legal encontrado |
El total real depende del presupuesto de su notario y de la forma en que paguen el precio.
Evitar el recargo de 2 % en cuatro puntos
- 1
Paguen por un medio trazable
Transferencia o cheque, nunca un pago cuya referencia no puedan aportar.
- 2
Hagan detallar la escritura
El notario debe inscribir en ella las condiciones y referencias de cada pago. Es lo que el texto exige explícitamente.
- 3
Aíslen cualquier parte en efectivo
Si una parte del precio se paga en efectivo, hagan que se mencione por separado: el recargo solo recaerá sobre esa parte.
- 4
Conserven los justificantes bancarios
Les servirán también para la declaración ante la Oficina de Cambios y, más adelante, para retransferir el importe de la reventa.
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Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los gastos de compra inmobiliaria en Marruecos en 2026? +
Para una vivienda construida, los derechos de registro representan 4 % del precio. Se añaden los derechos de conservación territorial, es decir 1,5 % del precio más 100 MAD por propiedad, y los honorarios del notario, que no cuantificamos por falta de un texto oficial consultado. Desde el 1 de julio de 2026, un derecho adicional de 2 % se aplica a las ventas de más de 300.000 MAD cuyo pago no es trazable.
¿El recargo de 2 % se aplica a todas las compras caras? +
No. Apunta a las transacciones opacas, no a las transacciones caras. Se activa por encima de 300.000 MAD únicamente si la escritura no menciona las condiciones y referencias de pago, o si el precio no se pagó por un medio de pago previsto por el código. Una compra de varios millones pagada por transferencia y correctamente documentada no está sujeta a él.
Si pago una parte en efectivo, ¿el recargo recae sobre todo el precio? +
No. El texto de la ley de finanzas de 2026 precisa que cuando el precio se paga en parte en efectivo y en parte por un medio de pago previsto por el código, el derecho adicional solo se aplica sobre la parte pagada en efectivo.
¿Por qué no dan la tabla de honorarios del notario? +
Porque no pudimos consultar el texto oficial que la fija. Circula una tabla degresiva en numerosos sitios, siempre atribuida al mismo decreto, pero no republicamos una cifra que solo existe por copia. Su notario debe entregarles un presupuesto por escrito antes de la firma.
¿Los derechos son los mismos para un riad en ruinas que para uno habitable? +
No necesariamente. Una vivienda construida se rige por la tasa de 4 %, mientras que un terreno baldío o una propiedad adquirida para ser demolida se rige por 5 %. La calificación adoptada en la escritura tiene por tanto un efecto directo sobre la factura, y es un punto a discutir con el notario antes de la redacción.
¿Un extranjero paga derechos más altos que un marroquí? +
Los derechos de registro y de conservación territorial no dependen de la nacionalidad del comprador sino de la naturaleza del bien y de las condiciones de pago. En cambio, un comprador no residente tiene obligaciones propias, en particular la declaración de la adquisición ante la Oficina de Cambios en los 6 meses, que condiciona la retransferencia posterior de los fondos.
Fuentes y fecha de verificación
- Art. 133 du CGI, repris par Deloitte Avocats et Medias24 (4 %, fuentes independientes convergentes, verificado el 2026-07-25)
- Art. 133 du CGI (5 %, fuentes independientes convergentes, verificado el 2026-07-25)
- Bulletin Officiel n° 7465 bis (16-12-2025), art. 133-III du CGI (2 %, texto oficial leído directamente, verificado el 2026-07-25)
- Bulletin Officiel n° 7465 bis (16-12-2025), art. 133-III du CGI (300.000 MAD, texto oficial leído directamente, verificado el 2026-07-25)
- Décret n° 2-16-375, tarif des droits de la conservation foncière (ANCFCC) (1,5 %, texto oficial leído directamente, verificado el 2026-07-25)
- Décret n° 2-16-375, tarif des droits de la conservation foncière (ANCFCC) (100 MAD, texto oficial leído directamente, verificado el 2026-07-25)
- Décret n° 2-16-375, tarif des droits de la conservation foncière (ANCFCC) (500 MAD, texto oficial leído directamente, verificado el 2026-07-25)
- Décret n° 2-16-375, tarif des droits de la conservation foncière (ANCFCC) (1 %, texto oficial leído directamente, verificado el 2026-07-25)
- Office des Changes, formes d’investissement, art. 766 (6, texto oficial leído directamente, verificado el 2026-07-25)
- Loi de finances 2026, analyse Deloitte Avocats (5 %, fuentes independientes convergentes, verificado el 2026-07-25)
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