Comprar en Marruecos
Comprar una propiedad en Marruecos siendo extranjero: lo que la ley permite, y lo que regula
Un extranjero no residente puede comprar una propiedad residencial en Marruecos sin autorización previa y sin obligación de residir en ella. Es el régimen más simple del derecho marroquí, pero no lo cubre todo. En cuanto un terreno agrícola o rural entra en el expediente, la regla cambia por completo: prohíbe la venta a extranjeros desde 1973, y solo una autorización administrativa específica puede levantarla. Comprar tampoco otorga ningún derecho de residencia, es un expediente totalmente distinto.
- →Un no residente puede adquirir una propiedad residencial sin autorización previa ni obligación de vivir en ella, según la prensa económica marroquí.
- →Un terreno de vocación agrícola sigue prohibido para la venta a extranjeros desde 1973, salvo autorización de Vocación No Agrícola, y su certificado definitivo solo llega tras la finalización del proyecto.
- →Comprar una propiedad no otorga ningún derecho de residencia: más allá de 90 días de presencia, se necesita un permiso de residencia, un expediente separado de la transacción.
- →Un banco marroquí puede prestar a un extranjero no residente hasta 80 % del precio de la propiedad, a cambio de una declaración jurada de no poseer una residencia en Marruecos.
- →Toda adquisición financiada desde el extranjero debe declararse a la Oficina de Cambios en un plazo de 6 meses, bajo pena de debilitar la retransferencia futura de los fondos.
Verificado el
Residencial: la regla más simple del derecho marroquí
Para un apartamento, una casa o un riad, la prensa económica marroquí informa de forma constante que un extranjero no residente puede comprar sin autorización previa y sin obligación de residencia. Es una fuente secundaria, no un texto de ley que hayamos leído directamente, y preferimos decirlo antes que presentárselo como un artículo de código preciso.
En la práctica, esto significa que un comprador procedente de Francia, el Reino Unido o Estados Unidos sigue el mismo circuito que un comprador marroquí para una propiedad construida de uso residencial: negociación, compromiso, escritura pública ante notario, inscripción en el título de propiedad. Ninguna autorización previa de un ministerio, una región o una prefectura interviene en esta etapa.
El matiz que importa: este régimen se refiere a la propiedad residencial. En cuanto el expediente toca un terreno de vocación agrícola o rural, se cambia por completo de categoría jurídica, y ahí es donde la mayoría de los compradores extranjeros caen en la trampa sin saberlo.
Terreno agrícola: la prohibición de 1973 y la autorización que la levanta
La venta de terrenos rurales a extranjeros está prohibida en Marruecos desde 1973. No es una regla antigua que haya desaparecido con el tiempo: sigue siendo la base por defecto. Un extranjero no puede simplemente comprar un terreno agrícola como compra un apartamento.
La autorización llamada de Vocación No Agrícola, la VNA, permite levantar esta prohibición cuando el terreno está destinado a un uso no agrícola, fuera del perímetro urbano. Es obligatoria para cualquier compra por parte de un no nacional en ese caso. Sin ella, la transacción no tiene una base legal sólida.
Reserva importante a conocer antes de comprometerse: el certificado definitivo de VNA solo se emite tras la finalización del proyecto, no en el momento de la compra. Entre la obtención de la autorización provisional y ese certificado definitivo, la reventa y el alquiler de la propiedad están prohibidos. Es un plazo de inmovilización que muchos vendedores omiten mencionar.
La ley 62-19 introdujo flexibilizaciones para los proyectos de inversión estructurados en este ámbito. No hemos leído el texto de esta ley como fuente primaria y por tanto no detallamos aquí sus condiciones precisas: si su proyecto se parece más a una inversión estructurada que a una compra personal, consulten a un abogado marroquí antes de firmar nada.
Financiar y estructurar: crédito, sociedad, notario obligatorio
Sobre la financiación, la fuente es sólida: la Oficina de Cambios confirma que un banco marroquí puede conceder un crédito en dirhams a un extranjero no residente, dentro del límite de 80 % del precio de la propiedad. El banco pide a cambio una declaración jurada que certifique que el comprador no posee ya una residencia en Marruecos.
Para estructurar la compra existen dos vehículos. Una sociedad extranjera puede operar en Marruecos a través de una sucursal registrada en el registro mercantil marroquí. O bien puede constituirse una SCI de derecho marroquí, regulada desde 2019 por la ley 31-18 y su decreto de aplicación publicado en 2024, a condición de que su objeto siga siendo exclusivamente inmobiliario. No damos aquí un capital mínimo: la cifra que circula en varios sitios no tiene una fuente que hayamos podido verificar.
Sea cual sea el montaje elegido, la escritura pública sigue siendo obligatoria para transferir un derecho real inmobiliario, en virtud de la ley 39-08 sobre el Código de Derechos Reales y el dahir del 22 de noviembre de 2011. Desde la ley 41-24, publicada en 2024, incluso el compromiso de venta y el mandato que preceden a la escritura final deben otorgarse, bajo pena de nulidad, ya sea en escritura pública o en documento de fecha cierta redactado por un abogado admitido a ejercer ante el Tribunal de Casación. Un compromiso firmado entre particulares en una hoja cualquiera ya no tiene valor jurídico fiable.
Comprar no abre ningún derecho de residencia
Es un punto que muchos compradores confunden: poseer una propiedad en Marruecos no otorga estrictamente ningún derecho de residencia. El título de propiedad y el permiso de residencia son dos expedientes administrativos que no se comunican entre sí.
Un extranjero puede por tanto seguir siendo propietario de un riad en Marrakech y continuar entrando y saliendo del país como cualquier visitante, dentro del límite de la duración de estancia autorizada por su visado o su exención de visado. Más allá de 90 días de presencia continua, se necesita un permiso de residencia, con su propio expediente, sus propios documentos y su propio calendario, sin relación con la transacción inmobiliaria.
Por último, una vez financiada la compra desde el extranjero, la obligación que sigue no es residir, es declarar. La declaración de la adquisición ante la Oficina de Cambios debe presentarse en un plazo de 6 meses. No es ella la que autoriza la compra, pero es ella la que preserva, más adelante, el derecho a retransferir el importe de una reventa fuera de Marruecos.
Lo que no hemos podido verificar
Honorarios de agencia inmobiliaria : Ningún texto los regula y no encontramos ninguna cifra fiable. Es un punto de negociación, no una tarifa. Hágalo constar por escrito en el mandato.
Los casos, de un vistazo
Esta tabla no sustituye una opinión jurídica. Les dice qué está establecido y qué sigue siendo incierto.
| Situación | Lo que dice la fuente | Nivel de prueba |
|---|---|---|
| Propiedad residencial construida | Compra posible sin autorización previa ni obligación de residencia | Prensa económica, fuentes secundarias |
| Terreno agrícola o rural | Venta prohibida desde 1973, salvo autorización de Vocación No Agrícola | Fuentes secundarias, base legal no leída como fuente primaria |
| Crédito bancario marroquí | Hasta 80 % del precio, contra declaración de no propiedad | Oficina de Cambios, fuente oficial |
| SCI de derecho marroquí | Regulada por la ley 31-18 y su decreto de 2024, objeto exclusivamente inmobiliario | Texto de ley citado, capital no cuantificado aquí |
| Permiso de residencia | No requerido para comprar, necesario más allá de 90 días de presencia | Fuentes secundarias |
En un proyecto estructurado (VNA, sociedad), el único interlocutor fiable es un abogado marroquí que lea el expediente entero.
Antes de firmar cuando se compra desde el extranjero
- 1
Verificar la naturaleza de la propiedad
Residencial construido o terreno agrícola: la regla aplicable no es en absoluto la misma, y la segunda exige una autorización antes incluso de negociar.
- 2
Separar el asunto de la residencia del asunto de la compra
No partan de la idea de que la compra facilita un permiso de residencia: son dos expedientes distintos, a tratar cada uno por su lado.
- 3
Preparar la declaración para el banco
Si se contempla un crédito local, se pedirá la declaración de no propiedad de una residencia en Marruecos antes de cualquier oferta de préstamo.
- 4
Pasar por una escritura pública o un documento de fecha cierta
Desde la ley 41-24, incluso el compromiso debe seguir esta forma, bajo pena de nulidad.
- 5
Declarar la adquisición a la Oficina de Cambios
En un plazo de 6 meses tras la financiación desde el extranjero, para preservar el derecho a retransferir más adelante.
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Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una propiedad inmobiliaria en Marruecos? +
Sí, para una propiedad residencial construida. Según la prensa económica marroquí, un extranjero no residente puede comprar sin autorización previa y sin obligación de residencia. La regla cambia por completo en cuanto se trata de un terreno agrícola o rural, cuya venta a extranjeros está prohibida desde 1973 salvo autorización específica.
¿Se necesita un permiso de residencia para comprar una propiedad en Marruecos? +
No. Comprar una propiedad no otorga ningún derecho de residencia y no exige ningún permiso de residencia. Son dos expedientes separados. Más allá de 90 días de presencia continua en el territorio, se necesita un permiso de residencia, independientemente de la propiedad de un bien.
¿Se puede comprar un terreno agrícola en Marruecos siendo extranjero? +
No directamente. La venta de terrenos rurales a extranjeros está prohibida desde 1973. Una autorización de Vocación No Agrícola, obligatoria fuera del perímetro urbano para un no nacional, permite levantar esta prohibición, pero su certificado definitivo solo se emite tras la finalización del proyecto. Mientras tanto, la reventa y el alquiler están prohibidos.
¿Puede un extranjero obtener un crédito inmobiliario de un banco marroquí? +
Sí, según la Oficina de Cambios. Un banco marroquí puede conceder un crédito en dirhams a un extranjero no residente, dentro del límite de 80 % del precio de la propiedad, contra una declaración jurada de no poseer una residencia en Marruecos.
¿Hay que crear una sociedad para comprar una propiedad en Marruecos? +
No, un particular puede comprar en su propio nombre. Existen dos vehículos si se prefiere estructurar la compra: una sucursal de una sociedad extranjera registrada en el registro mercantil marroquí, o una SCI de derecho marroquí regulada desde 2019 por la ley 31-18 y su decreto de aplicación de 2024, con objeto exclusivamente inmobiliario.
¿Qué debe hacer un extranjero tras financiar una compra desde el extranjero? +
Declarar la adquisición ante la Oficina de Cambios en un plazo de 6 meses. Esta declaración no condiciona la validez de la compra, pero sí condiciona el derecho a retransferir más adelante el importe de una reventa fuera de Marruecos.
Fuentes y fecha de verificación
- Office des Changes, foire aux questions (80 %, texto oficial leído directamente, verificado el 2026-07-25)
- Office des Changes, formes d’investissement, art. 766 (6, texto oficial leído directamente, verificado el 2026-07-25)
- Art. 133 du CGI, repris par Deloitte Avocats et Medias24 (4 %, fuentes independientes convergentes, verificado el 2026-07-25)
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