Kaufen in Marokko
Geld transferieren, um in Marokko zu kaufen: das Regime der Office des Changes
Marokko garantiert ein Recht auf Geldtransfer ins Ausland beim Immobilienkauf, doch dieses Recht entsteht beim Eingang des Geldes, nicht in dem Moment, in dem Sie es herausholen wollen. Alles beruht auf der Nachverfolgbarkeit der Mittel ab der ersten Überweisung, danach auf einer Meldung, die innerhalb von 6 Monaten nach dem Erwerb eingereicht wird. Wird dieser Schritt übersprungen, steht der Kauf selbst nicht infrage, aber der Weiterverkauf wird zum Kopfzerbrechen.
- →Der Immobilienerwerb ist eine Form ausländischer Investition, die vom Konvertibilitätsregime der Office des Changes erfasst wird, das die Freiheit garantiert, die Erträge und den Verkaufserlös zu transferieren.
- →Das Devisenkonto oder das Konto in konvertiblen Dirham ist der Eingangspunkt: Die Mittel behalten ihren konvertiblen Charakter, wenn sie ab ihrer Ankunft in Marokko nachverfolgt werden.
- →Den Erwerb innerhalb von 6 Monaten zu melden, mit Kaufvertrag, Rechnungen und Bankbescheinigungen, ist das, was das Recht bewahrt, das Geld später wieder herauszunehmen.
- →Ein Gebietsfremder kann bis zu 80 % des Preises über einen Kredit finanzieren, sofern er bestätigt, noch keine Wohnung in Marokko zu besitzen.
- →Was wir in keiner amtlichen Quelle gefunden haben: das Regime für die Rückführung der Jahr für Jahr erzielten Mieteinnahmen. Wir sagen es, statt es zu erfinden.
Geprüft am
Das Prinzip: die Transferfreiheit wird beim Eingang erworben
Die Office des Changes organisiert ein Konvertibilitätsregime für ausländische Investitionen in Marokko. Nach eigenen Angaben garantiert dieses Regime volle Freiheit, die Investition zu tätigen, die daraus erzielten Erträge zu transferieren und den Erlös aus ihrer Liquidation oder Veräußerung zu transferieren. Der Immobilienerwerb wird ausdrücklich unter den von diesem Regime erfassten Investitionsformen genannt.
Der Punkt, den viele Käufer übersehen: Diese Freiheit ist nicht automatisch, sie ist an Bedingungen geknüpft. Sie setzt voraus, dass das Geld nachvollziehbar und belegt nach Marokko gelangt ist und dass diese Nachverfolgbarkeit von Anfang an dokumentiert wurde. Ein Käufer, der einen Teil des Preises in nicht gemeldetem Bargeld zahlt oder die Mittel über ein Konto eines Dritten leitet, verlässt diesen Rahmen und verliert damit faktisch die Rücktransfergarantie.
Merken Sie sich die Reihenfolge der Schritte: zuerst der Nachweis des Eingangs in Devisen, erst danach die Freiheit des Ausgangs. Das ist das Gegenteil dessen, was viele annehmen, nämlich dass der Geldausgang erst beim Weiterverkauf ausgehandelt würde.
Das Devisenkonto oder das Konto in konvertiblen Dirham
Zwei Wege erlauben es, Geld einzubringen und dabei seine Konvertibilität zu behalten: das Devisenkonto und das Konto in konvertiblen Dirham. Das erste empfängt Überweisungen und Schecks aus dem Ausland und erlaubt Abhebungen in Devisen oder Überweisungen ins Ausland. Das zweite lautet auf marokkanische Dirham, behält aber den konvertiblen Charakter der Mittel, die es speisen.
Die Eröffnung beider Konten beruht auf derselben Bedingung: die Vorlage eines Dokuments, das den Wohnsitz oder die Niederlassung im Ausland belegt. Dieses Dokument ist es, das das Konto an das Konvertibilitätsregime bindet statt an ein gewöhnliches marokkanisches Konto.
Bei einem Immobilienkauf hängt die Wahl zwischen beiden vor allem von Ihren Bankgewohnheiten ab und von der Währung, in der Sie das Geld später wieder herausholen möchten. In beiden Fällen muss jeder Geldeingang identifizierbar bleiben, mit Datum, Herkunft und Betrag.
Die Meldung innerhalb von 6 Monaten, der Schritt, der den Ausgang schützt
Jeder Immobilienerwerb muss innerhalb einer Frist von 6 Monaten bei der Office des Changes gemeldet werden. Die Akte umfasst eine Kopie des Kaufvertrags, die Aufstellung der Ausgaben mit den entsprechenden Rechnungen und die Bankbescheinigungen, die belegen, dass die Finanzierung aus Devisen oder konvertiblen Dirham stammte.
Diese Meldung ist keine Bedingung für die Gültigkeit des Kaufs selbst, die notarielle Urkunde bleibt auch ohne sie gültig. Was sie bedingt, ist Ihre Fähigkeit, später das Rücktransferrecht geltend zu machen. Ohne diese Akte wird der Nachweis, dass das Geld regelkonform nach Marokko gelangt ist, Jahre nach der Unterzeichnung viel schwieriger.
Beim Weiterverkauf ist der Veräußerungserlös ins Ausland transferierbar. Verlangt werden dann eine Kopie der Verkaufsurkunde und die Nachweise über die Zahlung der auf die Transaktion geschuldeten Steuern und Abgaben. Genau hier machen die ursprüngliche Meldung und die seit dem Kauf aufbewahrten Bankbescheinigungen den ganzen Unterschied.
Der Kredit für Gebietsfremde, und was wir über Mieteinnahmen nicht wissen
Ein Gebietsfremder kann einen Teil seines Kaufs über einen Kredit bei einer marokkanischen Bank finanzieren, bis zu 80 % des Immobilienpreises. Die Bank verlangt eine eidesstattliche Erklärung, die bestätigt, dass der Kreditnehmer noch keine Wohnung in Marokko besitzt.
Was die amtlichen Seiten, die wir gelesen haben, im Detail beschreiben, ist der Transfer des Verkaufserlöses. Was sie nicht beschreiben, ist das Regime für die Rückführung der Jahr für Jahr erzielten Mieteinnahmen, falls Sie die Immobilie vermieten. Diese Lücke füllen wir nicht mit einer Schätzung, sie ist eine bewusst offengelassene Lücke, die direkt bei Ihrer Bank und der Office des Changes zu prüfen ist, bevor Sie mit reibungslos transferierbaren Mieteinnahmen rechnen.
Was wir sagen können: Das Finanzgesetz 2026 hat eine Quellensteuer von 5 % auf Mieten eingeführt, die eine Gesellschaft an eine natürliche Person zahlt. Diese Quellensteuer betrifft die Besteuerung der Miete, nicht ihren Transfer ins Ausland: Das sind zwei getrennte Fragen, die nicht zu verwechseln sind.
Was wir nicht überprüfen konnten
Transfer von Mieteinnahmen ins Ausland : Die gelesenen Seiten des Office des Changes behandeln den Transfer des Verkaufserlöses, nicht die Regelung für Jahr für Jahr vereinnahmte Mieten. Diese Lücke füllen wir nicht. Fragen Sie Ihre Bank und das Office des Changes.
Devisenkonto oder Konto in konvertiblen Dirham
Beide eröffnen dasselbe Konvertibilitätsrecht, der Unterschied liegt in der Währung, in der das Konto geführt wird.
| Konto | Kontowährung | Was es erlaubt |
|---|---|---|
| Devisenkonto | Die ursprüngliche Fremdwährung | Überweisungen und Schecks aus dem Ausland empfangen, in Devisen abheben, ins Ausland überweisen |
| Konto in konvertiblen Dirham | Marokkanischer Dirham | Nachverfolgte Mittel aus dem Ausland empfangen und dabei ihren konvertiblen Charakter behalten |
Beide Konten werden gegen Vorlage eines Nachweises über Wohnsitz oder Niederlassung im Ausland eröffnet.
Die Meldeakte in vier Unterlagen zusammenstellen
- 1
Der Kaufvertrag
Bewahren Sie eine vollständige Kopie der beim Notar unterzeichneten Urkunde auf.
- 2
Die Aufstellung der Ausgaben
Sammeln Sie die Rechnungen zum Kauf und gegebenenfalls zu den Arbeiten.
- 3
Die Bankbescheinigung zur Herkunft der Mittel
Bitten Sie Ihre Bank um ein Dokument, das den Eingang in Devisen oder konvertiblen Dirham nachverfolgt.
- 4
Die Einreichung innerhalb von 6 Monaten
Reichen Sie die vollständige Akte bei der Office des Changes ein, bevor die Frist abläuft.
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Häufig gestellte Fragen
Was ist das Konvertibilitätsregime der Office des Changes? +
Es ist das Regime, das einem ausländischen Investor, einschließlich eines Immobilienkäufers, volle Freiheit garantiert, seine Investition zu tätigen, die daraus erzielten Erträge zu transferieren und den Erlös aus ihrer Liquidation oder Veräußerung zu transferieren. Der Immobilienerwerb wird ausdrücklich als erfasste Investitionsform genannt.
Muss der Kauf einer Immobilie bei der Office des Changes gemeldet werden? +
Ja, wenn Sie Gebietsfremder sind und den Kauf aus dem Ausland finanziert haben. Die Meldung muss innerhalb von 6 Monaten eingereicht werden, mit einer Kopie des Kaufvertrags, der Aufstellung der Ausgaben und den entsprechenden Rechnungen sowie den Bankbescheinigungen, die die Finanzierung in Devisen oder konvertiblen Dirham belegen.
Was passiert, wenn ich meinen Erwerb nicht fristgerecht melde? +
Der Kauf selbst steht nicht infrage. Was Sie schwächen, ist Ihre Fähigkeit, später das Recht auf Rücktransfer des Weiterverkaufserlöses geltend zu machen, weil Sie nicht nachweisen können, dass das Geld regelkonform nach Marokko gelangt ist.
Was ist der Unterschied zwischen einem Devisenkonto und einem Konto in konvertiblen Dirham? +
Das Devisenkonto wird in der ursprünglichen Fremdwährung geführt und erlaubt Abhebungen in Devisen oder Überweisungen ins Ausland. Das Konto in konvertiblen Dirham lautet auf marokkanische Dirham, behält aber den konvertiblen Charakter der Mittel, die es speisen. Beide werden gegen Vorlage eines Nachweises über Wohnsitz oder Niederlassung im Ausland eröffnet.
Kann ein Gebietsfremder einen Kredit aufnehmen, um in Marokko zu kaufen? +
Ja, bis zu 80 % des Preises, sofern er eine eidesstattliche Erklärung vorlegt, die bestätigt, dass er noch keine Wohnung in Marokko besitzt.
Können erzielte Mieteinnahmen ins Ausland transferiert werden? +
Das ist der Punkt, den wir nicht aus einer amtlichen Quelle belegen konnten. Die Seiten der Office des Changes, die wir gelesen haben, beschreiben den Transfer des Verkaufserlöses, nicht das Regime für Jahr für Jahr erzielte Mieten. Fragen Sie direkt bei Ihrer Bank und der Office des Changes nach, bevor Sie mit einer reibungslosen Rückführung rechnen.
Quellen und Prüfdatum
- Office des Changes, formes d’investissement, art. 766 (6, Amtstext direkt eingesehen, geprüft am 2026-07-25)
- Office des Changes, foire aux questions (80 %, Amtstext direkt eingesehen, geprüft am 2026-07-25)
- Loi de finances 2026, analyse Deloitte Avocats (5 %, übereinstimmende unabhängige Quellen, geprüft am 2026-07-25)
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