Transférer son argent pour acheter au Maroc : le régime de l'Office des Changes

Le principe : la liberté de transfert se gagne à l'entrée

L'Office des Changes organise un régime de convertibilité pour les investissements étrangers au Maroc. Selon ses propres termes, ce régime garantit une entière liberté pour réaliser l'investissement, transférer les revenus qu'il produit, et transférer le produit de sa liquidation ou de sa cession. L'acquisition immobilière figure explicitement parmi les formes d'investissement couvertes par ce régime.

Le point que beaucoup d'acheteurs ratent : cette liberté n'est pas automatique, elle est conditionnée. Elle suppose que l'argent soit entré au Maroc de façon tracée et justifiée, et que cette traçabilité soit documentée dès le départ. Un acheteur qui paie une part en espèces non déclarées, ou qui fait transiter les fonds par un compte tiers, sort de ce cadre et perd, de fait, la garantie de retransfert.

Retenez l'ordre des opérations : d'abord la preuve de l'entrée en devises, ensuite seulement la liberté de sortie. C'est l'inverse de ce que beaucoup imaginent, à savoir qu'on négocierait la sortie de l'argent au moment de la revente.

Le compte en devises ou le compte en dirhams convertibles

Deux véhicules permettent de faire entrer l'argent en lui gardant sa convertibilité : le compte en devises et le compte en dirhams convertibles. Le premier reçoit virements et chèques depuis l'étranger et autorise des retraits en devises ou des virements vers l'étranger. Le second est libellé en dirhams marocains mais conserve le caractère convertible des fonds qui l'alimentent.

L'ouverture des deux repose sur la même condition : produire un document attestant de la résidence ou de l'établissement à l'étranger. C'est ce document qui rattache le compte au régime de convertibilité plutôt qu'à un compte marocain ordinaire.

Pour un achat immobilier, le choix entre les deux dépend surtout de vos habitudes bancaires et de la devise dans laquelle vous voulez pouvoir ressortir l'argent plus tard. Dans les deux cas, chaque entrée de fonds doit rester identifiable, avec sa date, son origine et son montant.

La déclaration dans les 6 mois, l'étape qui protège la sortie

Toute acquisition immobilière doit être déclarée à l'Office des Changes dans un délai de 6 mois. Le dossier comprend une copie du contrat d'acquisition, le relevé des dépenses avec les factures correspondantes, et les attestations bancaires justifiant que le financement provenait de devises ou de dirhams convertibles.

Cette déclaration ne conditionne pas la validité de l'achat lui même, l'acte notarié reste valable sans elle. Ce qu'elle conditionne, c'est votre capacité à faire valoir plus tard le droit de retransfert. Sans ce dossier, prouver que l'argent est entré au Maroc dans les règles devient beaucoup plus difficile, des années après la signature.

Au moment de la revente, le produit de la cession est transférable à l'étranger. Les pièces demandées sont alors la copie de l'acte de vente et les justificatifs de paiement des impôts et taxes dus sur la transaction. C'est là que la déclaration initiale et les attestations bancaires conservées depuis l'achat font toute la différence.

Le crédit pour non résident, et ce que nous ne savons pas sur les loyers

Un non résident peut financer une partie de son achat par crédit auprès d'une banque marocaine, dans la limite de 80 % du prix du bien. La banque demande une attestation sur l'honneur certifiant que l'emprunteur ne possède pas déjà de résidence au Maroc.

Ce que les pages officielles que nous avons lues détaillent, c'est le transfert du produit d'une vente. Ce qu'elles ne détaillent pas, c'est le régime de rapatriement des loyers perçus année après année si vous mettez le bien en location. Nous ne comblons pas ce trou par une estimation, c'est un manque assumé, à vérifier directement auprès de votre banque et de l'Office des Changes avant de compter sur des revenus locatifs transférables sans friction.

Ce que nous pouvons dire, en revanche, c'est que la loi de finances 2026 a introduit une retenue à la source de 5 % sur les loyers versés par une société à une personne physique. Cette retenue concerne la fiscalité du loyer, pas son transfert à l'étranger : ce sont deux questions distinctes, à ne pas confondre.

Ce que nous n'avons pas pu vérifier

Rapatriement des loyers vers l'étranger : Les pages de l'Office des Changes que nous avons lues détaillent le transfert du produit de la vente, pas le régime des loyers perçus année après année. Nous ne comblons pas ce trou. Posez la question à votre banque et à l'Office des Changes.

Compte en devises ou compte en dirhams convertibles

Les deux ouvrent le même droit de convertibilité, la différence tient à la devise de tenue du compte.

Les deux comptes s'ouvrent sur présentation d'un justificatif de résidence ou d'établissement à l'étranger.

Réunir le dossier de déclaration en quatre pièces

1. 1

   Le contrat d'acquisition

   Gardez une copie complète de l'acte signé chez le notaire.

2. 2

   Le relevé des dépenses

   Rassemblez les factures liées à l'achat et, le cas échéant, aux travaux.

3. 3

   L'attestation bancaire d'origine des fonds

   Demandez à votre banque un document qui trace l'entrée en devises ou en dirhams convertibles.

4. 4

   Le dépôt dans les 6 mois

   Déposez le dossier complet à l'Office des Changes avant l'expiration du délai.

Questions fréquentes

Sources et date de vérification

• Office des Changes, formes d’investissement, art. 766 (6, texte officiel lu directement, vérifié le 2026-07-25)
• Office des Changes, foire aux questions (80 %, texte officiel lu directement, vérifié le 2026-07-25)
• Loi de finances 2026, analyse Deloitte Avocats (5 %, sources indépendantes convergentes, vérifié le 2026-07-25)