Acheter au Maroc
Les erreurs qui coûtent cher quand on achète un riad à Marrakech
La plupart des mauvaises surprises sur un riad ne viennent pas du prix négocié, elles viennent de ce que l'acte ne dit pas ou de ce que le titre ne garantit pas. Un paiement mal documenté, un bien vendu sans titre foncier, une indivision non vérifiée : ce sont des pièges connus des notaires marocains, mais rarement expliqués clairement à un acheteur étranger ou à un Marocain résidant à l'étranger.
- →Depuis le 1er juillet 2026, un paiement non tracé au dessus de 300.000 MAD déclenche une surtaxe de 2 %, qui ne porte que sur la part réglée en espèces.
- →Une melkia n'est pas un titre foncier : elle repose sur des témoignages, sans bornage précis ni inscription systématique des charges, et une banque ne l'accepte généralement pas en garantie.
- →L'indivision bloque une vente tant que tous les héritiers n'ont pas signé devant notaire, et un riad ancien à Marrakech compte souvent de nombreux co-indivisaires.
- →Le notaire ne peut légalement pas conserver vos fonds pour son propre compte, ils transitent par la Caisse de Dépôt et de Gestion. Un intermédiaire qui propose de recevoir l'argent lui même est un signal d'alarme.
- →Un non résident qui finance depuis l'étranger doit déclarer l'acquisition dans les 6 mois, sous peine de fragiliser la sortie des fonds à la revente.
Vérifié le
Erreur n°1 : payer sans faire détailler les modalités de règlement
Depuis le 1er juillet 2026, un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % s'applique aux ventes de plus de 300.000 MAD quand l'acte ne mentionne pas les modalités et les références du règlement, ou quand le prix n'a pas été payé par un moyen prévu par le code. Ce n'est pas une taxe sur les transactions chères, c'est une taxe sur les transactions opaques.
Sur un riad, où une part du prix est parfois négociée en espèces, cette règle change directement la facture. Le texte précise un point utile : quand une partie seulement du prix est réglée en espèces, la surtaxe ne porte que sur cette partie, pas sur la totalité de la vente.
L'erreur la plus commune est de considérer les modalités de paiement comme un détail entre vous et le vendeur, réglé à l'oral. Exigez que le notaire inscrive chaque virement, chaque chèque et chaque référence bancaire dans l'acte lui même, avant de signer quoi que ce soit.
Erreurs n°2 à 4 : confondre le bien que vous croyez acheter avec le titre que vous obtenez réellement
Deuxième erreur : acheter un bien non titré, une melkia, en croyant obtenir la même sécurité qu'un titre foncier. Le titre foncier délivré par l'ANCFCC est opposable aux tiers et exigé par les banques pour un crédit. La melkia repose sur des témoignages, sans limites topographiques précises ni inscription des charges qui pèsent sur le bien. La faire immatriculer ensuite au titre foncier est une démarche qui se compte en plusieurs années, pas en semaines.
Troisième erreur : ne pas vérifier l'indivision. Au décès du propriétaire, un riad passe à tous ses héritiers, souvent nombreux et parfois dispersés entre plusieurs pays. Tant que l'ensemble des co-indivisaires n'a pas signé devant notaire, la vente reste bloquée, même si la personne qui vous a fait visiter le bien se présente comme la seule décisionnaire.
Quatrième erreur : confondre un bien habous avec une pleine propriété. Un bien habous est généralement rapporté comme un bien de mainmorte lié à une fondation religieuse, transmis par un bail de longue durée plutôt que cédé en pleine propriété. Nous restons prudents sur ce point, nos sources ne sont pas de niveau primaire, mais c'est une qualification à faire vérifier par le notaire avant toute offre.
Erreurs n°5 et 6 : avancer de l'argent avant d'avoir sécurisé le dossier
Cinquième erreur : verser un acompte avant d'avoir commandé le certificat de propriété auprès de l'ANCFCC. Ce document liste les propriétaires actuels, la description exacte du bien, et les charges ou hypothèques qui pèsent dessus. C'est la seule façon de savoir, avant de vous engager, si le vendeur a réellement le droit de vendre ce qu'il vous montre.
Sixième erreur : confier les fonds à un intermédiaire plutôt qu'au circuit légal. Le notaire est tenu de ne pas conserver pour lui même les sommes détenues pour le compte d'autrui, elles transitent par la Caisse de Dépôt et de Gestion en application de la loi 32-09. Un agent ou un intermédiaire qui propose de recevoir l'argent directement, en dehors de ce circuit, est un signal d'alarme qui doit faire arrêter la transaction, pas seulement rendre prudent.
Erreurs n°7 et 8 : ce qu'on oublie une fois l'acte signé
Septième erreur : oublier la déclaration à l'Office des Changes. Si vous avez financé l'achat depuis l'étranger, cette déclaration doit être déposée dans les 6 mois. Elle ne bloque pas l'achat, mais son absence fragilise votre droit de ressortir l'argent du Maroc le jour où vous revendez.
Huitième erreur : mal qualifier le bien dans l'acte. Un logement construit relève des droits d'enregistrement de 4 %, tandis qu'un terrain nu ou un bien acquis pour être démoli relève de 5 %. Beaucoup de riads à Marrakech sont vendus en état de ruine avancée : la qualification retenue dans l'acte a un effet direct sur la facture, et elle se discute avec le notaire avant la rédaction, pas après.
Ce que nous n'avons pas pu vérifier
Barème des honoraires de notaire : Un barème dégressif circule sur de nombreux sites, toujours rattaché au même décret, mais nous n'avons pas pu lire ce texte officiel. Nous ne le chiffrons donc pas. Demandez son devis au notaire avant de signer, il est tenu de vous le donner.
Frais d'agence immobilière : Aucun texte ne les encadre et nous n'avons trouvé aucune source chiffrée fiable. C'est un point de négociation, pas un tarif. Faites-le écrire dans le mandat.
Sécuriser un achat de riad en quatre vérifications
- 1
Le certificat de propriété ANCFCC
Demandez le avant tout acompte, pour connaître les propriétaires réels et les charges éventuelles.
- 2
La nature du titre
Vérifiez s'il s'agit d'un titre foncier ou d'une melkia, et ce que cela change pour un futur crédit ou une future revente.
- 3
L'indivision
Assurez vous que tous les héritiers ou co-indivisaires signeront l'acte, pas seulement la personne qui vous a fait visiter le bien.
- 4
Le circuit des fonds
Passez par le compte du notaire à la Caisse de Dépôt et de Gestion, jamais par un intermédiaire qui propose de recevoir l'argent lui même.
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Questions fréquentes
Qu'est ce qu'une melkia et pourquoi n'est ce pas un titre foncier ? +
Une melkia est un mode de preuve de propriété qui repose sur des témoignages, sans bornage topographique précis ni inscription systématique des charges. Le titre foncier délivré par l'ANCFCC est, lui, opposable aux tiers et exigé par les banques pour un crédit. Faire immatriculer une melkia au titre foncier est une démarche qui se compte en plusieurs années.
Que se passe t il si le riad que je veux acheter est en indivision ? +
La vente reste bloquée tant que tous les co-indivisaires, c'est à dire tous les héritiers du propriétaire décédé, n'ont pas signé l'acte devant notaire. Un riad ancien à Marrakech compte souvent de nombreux héritiers, parfois dispersés dans plusieurs pays, ce qui peut allonger sérieusement le délai de la transaction.
Qu'est ce qu'un bien habous et peut on l'acheter en pleine propriété ? +
Un bien habous est généralement rapporté comme un bien de mainmorte rattaché à une fondation religieuse, transmis par un bail de longue durée plutôt que cédé en pleine propriété. Les sources disponibles sur ce point ne sont pas de niveau primaire, faites donc vérifier la qualification exacte du bien par le notaire avant toute offre.
Pourquoi le notaire ne peut il pas recevoir directement l'argent de l'acheteur ? +
La loi impose au notaire de ne pas conserver pour lui même les fonds détenus pour le compte d'autrui. Les sommes transitent par la Caisse de Dépôt et de Gestion, en application de la loi 32-09. Un intermédiaire qui propose de recevoir l'argent lui même, en dehors de ce circuit, sort du cadre légal.
Quelle est la surtaxe sur les paiements non tracés depuis juillet 2026 ? +
Depuis le 1er juillet 2026, un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % s'applique aux ventes de plus de 300.000 MAD quand l'acte ne détaille pas les modalités de règlement, ou quand le prix n'est pas payé par un moyen prévu par le code. Quand une partie seulement du prix est réglée en espèces, la surtaxe ne porte que sur cette partie.
Faut il déclarer l'achat à l'Office des Changes si je finance depuis l'étranger ? +
Oui, dans un délai de 6 mois après l'acquisition. Cette déclaration ne bloque pas la vente, mais son absence fragilise votre capacité à retransférer plus tard le produit d'une revente à l'étranger.
Sources et date de vérification
- Bulletin Officiel n° 7465 bis (16-12-2025), art. 133-III du CGI (2 %, texte officiel lu directement, vérifié le 2026-07-25)
- Bulletin Officiel n° 7465 bis (16-12-2025), art. 133-III du CGI (300.000 MAD, texte officiel lu directement, vérifié le 2026-07-25)
- Art. 133 du CGI, repris par Deloitte Avocats et Medias24 (4 %, sources indépendantes convergentes, vérifié le 2026-07-25)
- Art. 133 du CGI (5 %, sources indépendantes convergentes, vérifié le 2026-07-25)
- Office des Changes, formes d’investissement, art. 766 (6, texte officiel lu directement, vérifié le 2026-07-25)
Un riad en vue à Marrakech ?
Nous gérons des riads et des appartements en direct à Marrakech, nous ne sommes pas une agence immobilière. Si vous voulez visiter un quartier avant de vous engager, ou tester un bien en séjournant dedans, écrivez nous.
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