Kaufen in Marokko
Die teuersten Fehler beim Kauf eines Riads in Marrakesch
Die meisten bösen Überraschungen bei einem Riad kommen nicht vom ausgehandelten Preis, sie kommen von dem, was die Urkunde nicht sagt, oder von dem, was der Titel nicht garantiert. Eine schlecht dokumentierte Zahlung, eine ohne Grundbucheintrag verkaufte Immobilie, eine nicht geprüfte Erbengemeinschaft: Das sind Fallstricke, die marokkanische Notare gut kennen, die aber einem ausländischen Käufer oder einem im Ausland lebenden Marokkaner selten klar erklärt werden.
- →Seit dem 1. Juli 2026 löst eine nicht nachverfolgbare Zahlung über 300.000 MAD einen Zuschlag von 2 % aus, der nur den in bar bezahlten Anteil betrifft.
- →Eine Melkia ist kein Grundbucheintrag: Sie beruht auf Zeugenaussagen, ohne genaue Vermessung und ohne systematische Eintragung von Lasten, und eine Bank akzeptiert sie in der Regel nicht als Sicherheit.
- →Eine ungeklärte Erbengemeinschaft blockiert einen Verkauf, solange nicht alle Erben beim Notar unterschrieben haben, und ein altes Riad in Marrakesch hat oft zahlreiche Miterben.
- →Der Notar darf Ihre Gelder gesetzlich nicht selbst verwahren, sie laufen über die Caisse de Dépôt et de Gestion. Ein Vermittler, der anbietet, das Geld selbst entgegenzunehmen, ist ein Warnsignal.
- →Ein Gebietsfremder, der aus dem Ausland finanziert, muss den Erwerb innerhalb von 6 Monaten melden, sonst riskiert er, den Geldausgang beim Weiterverkauf zu erschweren.
Geprüft am
Fehler 1: zahlen, ohne die Zahlungsmodalitäten in der Urkunde aufführen zu lassen
Seit dem 1. Juli 2026 gilt eine zusätzliche Registrierungsgebühr von 2 % für Verkäufe über 300.000 MAD, wenn die Urkunde die Zahlungsmodalitäten und -referenzen nicht nennt oder wenn der Preis nicht mit einem im Gesetzbuch vorgesehenen Mittel bezahlt wurde. Das ist keine Steuer auf teure Geschäfte, es ist eine Steuer auf intransparente Geschäfte.
Bei einem Riad, bei dem manchmal ein Teil des Preises in bar ausgehandelt wird, ändert diese Regel die Rechnung direkt. Der Text präzisiert einen nützlichen Punkt: Wird nur ein Teil des Preises in bar bezahlt, betrifft der Zuschlag nur diesen Teil, nicht den gesamten Verkauf.
Der häufigste Fehler ist es, die Zahlungsmodalitäten als eine Nebensache zwischen Ihnen und dem Verkäufer zu betrachten, mündlich geregelt. Bestehen Sie darauf, dass der Notar jede Überweisung, jeden Scheck und jede Bankreferenz in der Urkunde selbst festhält, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.
Fehler 2 bis 4: die Immobilie, die Sie zu kaufen glauben, mit dem Titel verwechseln, den Sie tatsächlich erhalten
Zweiter Fehler: eine nicht im Grundbuch eingetragene Immobilie kaufen, eine Melkia, in dem Glauben, dieselbe Sicherheit wie bei einem Grundbucheintrag zu erhalten. Der von der ANCFCC ausgestellte Grundbucheintrag ist Dritten gegenüber wirksam und wird von Banken für einen Kredit verlangt. Die Melkia beruht auf Zeugenaussagen, ohne genaue topografische Grenzen und ohne Eintragung der auf der Immobilie lastenden Belastungen. Sie nachträglich ins Grundbuch eintragen zu lassen, ist ein Verfahren, das sich über mehrere Jahre hinzieht, nicht über Wochen.
Dritter Fehler: die Erbengemeinschaft nicht prüfen. Beim Tod des Eigentümers geht ein Riad an alle seine Erben über, oft zahlreich und manchmal über mehrere Länder verstreut. Solange nicht alle Miterben beim Notar unterschrieben haben, bleibt der Verkauf blockiert, selbst wenn die Person, die Ihnen die Immobilie gezeigt hat, sich als alleinige Entscheidungsträgerin darstellt.
Vierter Fehler: ein Habous-Gut mit Volleigentum verwechseln. Ein Habous-Gut wird in der Regel als totes Vermögen beschrieben, das an eine religiöse Stiftung gebunden ist und über einen langfristigen Pachtvertrag übertragen wird statt in Volleigentum veräußert zu werden. Wir bleiben hier vorsichtig, unsere Quellen sind nicht erstrangig, aber diese Einstufung sollte vor jedem Angebot vom Notar geprüft werden.
Fehler 5 und 6: Geld vorschießen, bevor die Akte gesichert ist
Fünfter Fehler: eine Anzahlung leisten, bevor der Eigentumsnachweis bei der ANCFCC angefordert wurde. Dieses Dokument listet die aktuellen Eigentümer, die genaue Beschreibung der Immobilie und die darauf lastenden Belastungen oder Hypotheken auf. Es ist die einzige Möglichkeit, vor einer Verpflichtung zu wissen, ob der Verkäufer tatsächlich das Recht hat, das zu verkaufen, was er Ihnen zeigt.
Sechster Fehler: die Gelder einem Vermittler statt dem gesetzlichen Weg anvertrauen. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, für andere gehaltene Gelder nicht selbst zu verwahren, sie laufen in Anwendung des Gesetzes 32-09 über die Caisse de Dépôt et de Gestion. Ein Makler oder Vermittler, der anbietet, das Geld direkt entgegenzunehmen, außerhalb dieses Wegs, ist ein Warnsignal, das die Transaktion stoppen sollte, nicht nur zur Vorsicht mahnen.
Fehler 7 und 8: was nach der Unterzeichnung der Urkunde vergessen wird
Siebter Fehler: die Meldung bei der Office des Changes vergessen. Wenn Sie den Kauf aus dem Ausland finanziert haben, muss diese Meldung innerhalb von 6 Monaten eingereicht werden. Sie blockiert den Kauf nicht, aber ihr Fehlen schwächt Ihr Recht, das Geld an dem Tag, an dem Sie weiterverkaufen, aus Marokko herauszunehmen.
Achter Fehler: die Immobilie in der Urkunde falsch einstufen. Eine bebaute Wohnung unterliegt Registrierungsgebühren von 4 %, während ein unbebautes Grundstück oder eine zum Abriss erworbene Immobilie Registrierungsgebühren von 5 % unterliegt. Viele Riads in Marrakesch werden in fortgeschrittenem Verfallszustand verkauft: Die in der Urkunde gewählte Einstufung wirkt sich direkt auf die Rechnung aus und sollte vor der Abfassung mit dem Notar besprochen werden, nicht danach.
Was wir nicht überprüfen konnten
Notargebührenordnung : Auf vielen Seiten kursiert eine degressive Gebührenstaffel, stets demselben Dekret zugeschrieben, doch diesen amtlichen Text konnten wir nicht einsehen. Daher nennen wir keine Zahl. Verlangen Sie vor der Unterschrift ein schriftliches Angebot.
Maklergebühren : Kein Gesetzestext regelt sie und wir fanden keine belastbare Zahl. Das ist Verhandlungssache, kein Tarif. Lassen Sie es im Auftrag schriftlich festhalten.
Einen Riad-Kauf mit vier Prüfungen absichern
- 1
Der ANCFCC-Eigentumsnachweis
Fordern Sie ihn vor jeder Anzahlung an, um die tatsächlichen Eigentümer und etwaige Belastungen zu kennen.
- 2
Die Art des Titels
Prüfen Sie, ob es sich um einen Grundbucheintrag oder eine Melkia handelt, und was das für einen künftigen Kredit oder Weiterverkauf ändert.
- 3
Die Erbengemeinschaft
Vergewissern Sie sich, dass alle Erben oder Miterben die Urkunde unterschreiben werden, nicht nur die Person, die Ihnen die Immobilie gezeigt hat.
- 4
Der Geldweg
Gehen Sie über das Notarkonto bei der Caisse de Dépôt et de Gestion, niemals über einen Vermittler, der anbietet, das Geld selbst entgegenzunehmen.
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Häufig gestellte Fragen
Was ist eine Melkia und warum ist sie kein Grundbucheintrag? +
Eine Melkia ist eine Form des Eigentumsnachweises, die auf Zeugenaussagen beruht, ohne genaue topografische Vermessung und ohne systematische Eintragung von Lasten. Der von der ANCFCC ausgestellte Grundbucheintrag hingegen ist Dritten gegenüber wirksam und wird von Banken für einen Kredit verlangt. Eine Melkia ins Grundbuch eintragen zu lassen, ist ein Verfahren, das sich über mehrere Jahre hinzieht.
Was passiert, wenn das Riad, das ich kaufen möchte, eine ungeklärte Erbengemeinschaft hat? +
Der Verkauf bleibt blockiert, solange nicht alle Miterben, das heißt alle Erben des verstorbenen Eigentümers, die Urkunde beim Notar unterschrieben haben. Ein altes Riad in Marrakesch hat oft zahlreiche Erben, manchmal über mehrere Länder verstreut, was die Dauer der Transaktion erheblich verlängern kann.
Was ist ein Habous-Gut und kann man es als Volleigentum kaufen? +
Ein Habous-Gut wird in der Regel als totes Vermögen beschrieben, das an eine religiöse Stiftung gebunden ist und über einen langfristigen Pachtvertrag übertragen wird statt in Volleigentum veräußert zu werden. Die zu diesem Punkt verfügbaren Quellen sind nicht erstrangig, lassen Sie die genaue Einstufung der Immobilie daher vor jedem Angebot vom Notar prüfen.
Warum darf der Notar das Geld des Käufers nicht direkt entgegennehmen? +
Das Gesetz verpflichtet den Notar, für andere gehaltene Gelder nicht selbst zu verwahren. Die Beträge laufen in Anwendung des Gesetzes 32-09 über die Caisse de Dépôt et de Gestion. Ein Vermittler, der anbietet, das Geld selbst entgegenzunehmen, außerhalb dieses Wegs, verlässt den gesetzlichen Rahmen.
Wie hoch ist der Zuschlag auf nicht nachverfolgbare Zahlungen seit Juli 2026? +
Seit dem 1. Juli 2026 gilt eine zusätzliche Registrierungsgebühr von 2 % für Verkäufe über 300.000 MAD, wenn die Urkunde die Zahlungsmodalitäten nicht detailliert oder wenn der Preis nicht mit einem im Gesetzbuch vorgesehenen Mittel bezahlt wurde. Wird nur ein Teil des Preises in bar bezahlt, betrifft der Zuschlag nur diesen Teil.
Muss der Kauf bei der Office des Changes gemeldet werden, wenn ich aus dem Ausland finanziere? +
Ja, innerhalb von 6 Monaten nach dem Kauf. Diese Meldung blockiert den Verkauf nicht, aber ihr Fehlen schwächt Ihre Fähigkeit, den Erlös eines Weiterverkaufs später ins Ausland zu transferieren.
Quellen und Prüfdatum
- Bulletin Officiel n° 7465 bis (16-12-2025), art. 133-III du CGI (2 %, Amtstext direkt eingesehen, geprüft am 2026-07-25)
- Bulletin Officiel n° 7465 bis (16-12-2025), art. 133-III du CGI (300.000 MAD, Amtstext direkt eingesehen, geprüft am 2026-07-25)
- Art. 133 du CGI, repris par Deloitte Avocats et Medias24 (4 %, übereinstimmende unabhängige Quellen, geprüft am 2026-07-25)
- Art. 133 du CGI (5 %, übereinstimmende unabhängige Quellen, geprüft am 2026-07-25)
- Office des Changes, formes d’investissement, art. 766 (6, Amtstext direkt eingesehen, geprüft am 2026-07-25)
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