Los errores que más cuestan al comprar un riad en Marrakech

Error n.º 1: pagar sin hacer detallar las modalidades de pago

Desde el 1 de julio de 2026, un derecho de registro adicional de 2 % se aplica a las ventas superiores a 300.000 MAD cuando el acta no menciona las modalidades y referencias del pago, o cuando el precio no se pagó por un medio previsto por el código. No es un impuesto sobre las transacciones caras, es un impuesto sobre las transacciones opacas.

En un riad, donde a veces se negocia en efectivo una parte del precio, esta regla cambia directamente la factura. El texto precisa un detalle útil: cuando solo una parte del precio se paga en efectivo, el recargo recae únicamente sobre esa parte, no sobre la totalidad de la venta.

El error más común es considerar las modalidades de pago como un detalle entre usted y el vendedor, acordado de palabra. Exija que el notario inscriba cada transferencia, cada cheque y cada referencia bancaria en el acta misma, antes de firmar nada.

Errores n.º 2 a 4: confundir el inmueble que cree comprar con el título que realmente obtiene

Segundo error: comprar un bien sin título, una melkia, creyendo obtener la misma seguridad que un título de propiedad. El título de propiedad emitido por la ANCFCC es oponible a terceros y exigido por los bancos para un crédito. La melkia se basa en testimonios, sin límites topográficos precisos ni registro de las cargas que pesan sobre el bien. Inmatricularla después en el título de propiedad es un trámite que se cuenta en varios años, no en semanas.

Tercer error: no verificar la indivisión. Al fallecer el propietario, un riad pasa a todos sus herederos, a menudo numerosos y a veces dispersos entre varios países. Mientras no hayan firmado ante notario todos los coindivisarios, la venta permanece bloqueada, aunque la persona que le enseñó el inmueble se presente como la única con poder de decisión.

Cuarto error: confundir un bien habous con la plena propiedad. Un bien habous suele reportarse como un bien de manos muertas vinculado a una fundación religiosa, transmitido mediante un arrendamiento de larga duración en lugar de cedido en plena propiedad. Seguimos siendo prudentes en este punto, nuestras fuentes no son de nivel primario, pero es una calificación que conviene hacer verificar por el notario antes de cualquier oferta.

Errores n.º 5 y 6: adelantar dinero antes de haber asegurado el expediente

Quinto error: entregar un depósito antes de haber solicitado el certificado de propiedad ante la ANCFCC. Este documento enumera los propietarios actuales, la descripción exacta del bien, y las cargas o hipotecas que pesan sobre él. Es la única forma de saber, antes de comprometerse, si el vendedor realmente tiene derecho a vender lo que le muestra.

Sexto error: confiar los fondos a un intermediario en lugar del circuito legal. El notario está obligado a no conservar por cuenta propia las sumas que custodia por cuenta ajena, transitan por la Caisse de Dépôt et de Gestion en aplicación de la ley 32-09. Un agente o intermediario que propone recibir el dinero directamente, fuera de ese circuito, es una señal de alarma que debe detener la transacción, no solo volverla más prudente.

Errores n.º 7 y 8: lo que se olvida una vez firmada el acta

Séptimo error: olvidar la declaración ante la Office des Changes. Si financió la compra desde el extranjero, esta declaración debe presentarse dentro de los 6 meses. No bloquea la compra, pero su ausencia debilita su derecho a sacar el dinero de Marruecos el día en que revenda.

Octavo error: calificar mal el bien en el acta. Una vivienda construida está sujeta a derechos de registro de 4 %, mientras que un terreno sin construir o un bien adquirido para ser demolido está sujeto a 5 %. Muchos riads en Marrakech se venden en un estado avanzado de ruina: la calificación adoptada en el acta tiene un efecto directo en la factura, y se discute con el notario antes de la redacción, no después.

Lo que no hemos podido verificar

Baremo de honorarios notariales : Un baremo decreciente circula en muchos sitios, siempre atribuido al mismo decreto, pero no pudimos leer ese texto oficial. Por eso no damos una cifra. Pida presupuesto escrito al notario antes de firmar.

Honorarios de agencia inmobiliaria : Ningún texto los regula y no encontramos ninguna cifra fiable. Es un punto de negociación, no una tarifa. Hágalo constar por escrito en el mandato.

Asegurar una compra de riad en cuatro verificaciones

1. 1

   El certificado de propiedad de la ANCFCC

   Pídalo antes de cualquier depósito, para conocer a los propietarios reales y las cargas eventuales.

2. 2

   La naturaleza del título

   Verifique si se trata de un título de propiedad o de una melkia, y qué cambia eso para un futuro crédito o una futura reventa.

3. 3

   La indivisión

   Asegúrese de que todos los herederos o coindivisarios firmarán el acta, no solo la persona que le enseñó el inmueble.

4. 4

   El circuito de los fondos

   Pase por la cuenta del notario en la Caisse de Dépôt et de Gestion, nunca por un intermediario que proponga recibir el dinero él mismo.

Preguntas frecuentes

Fuentes y fecha de verificación

• Bulletin Officiel n° 7465 bis (16-12-2025), art. 133-III du CGI (2 %, texto oficial leído directamente, verificado el 2026-07-25)
• Bulletin Officiel n° 7465 bis (16-12-2025), art. 133-III du CGI (300.000 MAD, texto oficial leído directamente, verificado el 2026-07-25)
• Art. 133 du CGI, repris par Deloitte Avocats et Medias24 (4 %, fuentes independientes convergentes, verificado el 2026-07-25)
• Art. 133 du CGI (5 %, fuentes independientes convergentes, verificado el 2026-07-25)
• Office des Changes, formes d’investissement, art. 766 (6, texto oficial leído directamente, verificado el 2026-07-25)